Cassazione Civile, Ordinanza n. 20316/2025 del 20/07/2025

Esito

La controversia

Due soggetti avevano acquistato da due venditori un appartamento in Monza, con annessa una porzione di sottotetto qualificata nell'atto come pertinenza. In un successivo giudizio promosso dal condominio, il tribunale aveva accertato che quella porzione di sottotetto era in realtà bene condominiale, quindi di comproprietà pro quota dei condomini, e aveva condannato gli acquirenti al rilascio e al ripristino dei luoghi. La corte d'appello aveva confermato, ritenendo che mancasse un titolo idoneo al trasferimento e che le prove non dimostrassero la natura pertinenziale del sottotetto. Era stata poi respinta la domanda di garanzia verso i venditori, sul presupposto che questi ultimi si fossero affidati, incolpevolmente, alle rassicurazioni di un acquirente architetto e del notaio circa la non condominialità del bene. In Cassazione gli acquirenti hanno proposto quattro motivi: 1) omesso esame di fatti decisivi ex art. 360 n. 5 c.p.c., sostenendo che la corte territoriale aveva ignorato elementi probatori indicativi della pertinenzialità del sottotetto; 2) violazione di legge e travisamento della prova, con richiamo agli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c., assumendo che il materiale istruttorio fosse stato letto in modo errato; 3) violazione delle norme sulla garanzia nella vendita e sulla domanda di garanzia, lamentando un'erronea ripartizione dell'onere probatorio e la mancata applicazione della disciplina dell'evizione; 4) ulteriore censura sul travisamento della prova e sul nesso tra condotta dei venditori e danno subito.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo e il secondo motivo, rilevando che si era in presenza di doppia conforme e che il dedotto travisamento della prova non era veicolabile nei termini prospettati dai ricorrenti, trattandosi in sostanza di richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio. Ha invece accolto il terzo motivo, affermando che la vicenda integra un'ipotesi di evizione parziale per vendita di cosa parzialmente altrui: la garanzia del venditore opera indipendentemente dalla sua colpa e dalla buona fede dell'acquirente, e non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, del rischio di futura evizione. La corte di merito aveva quindi errato nel fondare il rigetto della garanzia sulla mancanza di colpa dei venditori e sullo stato psicologico dell'acquirente. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione, che dovrà riesaminare la domanda di garanzia attenendosi al principio indicato e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti

  Il motivo è precluso in presenza di doppia conforme, salvo dimostrazione di divergenza delle ragioni poste a base delle decisioni di merito.

• art. 348-ter c.p.c.

  La doppia conforme impedisce di dedurre in cassazione il vizio motivazionale ex art. 360 n. 5 c.p.c. nei termini prospettati, salvo diversa base argomentativa tra primo e secondo grado.

• art. 115 c.p.c.

  prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli

  La violazione ricorre solo se il giudice pone a base della decisione prove estranee al processo o esercita illegittimamente poteri officiosi; non quando si contesti la valutazione delle prove acquisite.

• art. 2697 c.c.

  attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata

  La violazione è configurabile solo se il giudice altera il riparto dell'onere probatorio; non se la doglianza mira a una diversa lettura delle risultanze istruttorie.

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  Il travisamento del contenuto oggettivo della prova, come svista sul fatto probatorio in sé, trova rimedio nella revocazione quando ne ricorrano i presupposti.

• art. 1476 c.c.

  Richiamato come norma sulle obbligazioni principali del venditore, in connessione con la garanzia per evizione.

• art. 1484 c.c.

  Richiamato come norma che, insieme all'art. 1480 c.c., disciplina la garanzia per evizione nella vendita di cosa altrui o parzialmente altrui.

• art. 1480 c.c.

  Richiamato quale disposizione collegata all'evizione parziale per vendita di cosa parzialmente altrui.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, il vizio di omesso esame del fatto decisivo non è deducibile quando la sentenza di appello conferma integralmente la decisione di primo grado senza che siano allegate ragioni diverse tra i due gradi di merito, ricorrendo la c.d. doppia conforme.
• Il travisamento della prova non consente di ottenere una nuova valutazione del merito in cassazione: se la censura riguarda la lettura di un fatto probatorio controverso, essa va ricondotta ai vizi tipici dell'art. 360 c.p.c. e, se del caso, è preclusa dalla disciplina della doppia conforme.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice fondi la decisione su prove non introdotte dalle parti o eserciti illegittimamente i poteri officiosi; non basta lamentare che il giudice abbia dato alle prove una lettura non condivisa dalla parte.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. ricorre solo se il giudice altera il criterio legale di riparto dell'onere della prova; non quando la doglianza si risolva in una critica alla valutazione del materiale istruttorio.
• Nella vendita, la garanzia per evizione opera in base a un dato oggettivo: la perdita, totale o parziale, del diritto acquistato a causa del difetto di titolarità del venditore. Essa prescinde dalla colpa del venditore e dalla buona fede dell'acquirente, e non è esclusa dalla conoscenza del rischio di futura evizione da parte del compratore.
• Quando il bene venduto risulti solo parzialmente appartenente al venditore, la vicenda è sussumibile nella disciplina dell'evizione parziale per vendita di cosa parzialmente altrui, con conseguente tutela dell'acquirente secondo le regole della garanzia legale.

Come è indicizzato