Sentenza del 27/12/2018 n. 33438 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato, ai sensi degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986, il valore dichiarato in un atto di compravendita immobiliare, recuperando maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre a sanzioni e interessi. La CTR aveva annullato la rettifica ritenendo non omogeneo il terreno utilizzato dall'Ufficio per la comparazione, poiché collocato in zona D5 anziché D3, e valorizzando una perizia giurata richiamata nell'atto ma mai prodotta in giudizio. L'Agenzia ha contestato, tra l'altro, l'omessa motivazione sulla non omogeneità dei terreni, l'asserita necessità di utilizzare almeno due atti comparabili e l'utilizzo della perizia non acquisita al processo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, salvo il secondo motivo, dichiarato inammissibile. Ha ritenuto apparente la motivazione della CTR sulla non omogeneità dei terreni, poiché entrambi erano ricompresi nella zona omogenea D prevista dal PRG e la sentenza non spiegava perché la diversa sotto-classificazione D3/D5 escludesse automaticamente la comparabilità. Ha inoltre stabilito che l'art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986 non impone l'utilizzo di almeno due atti comparabili. La Corte ha censurato anche il riferimento alla perizia di parte mai prodotta in giudizio. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla CTR dell'Emilia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131/1986, artt. 51 e 52

  Consentono all'Ufficio di rettificare il valore dichiarato negli atti immobiliari e di recuperare le maggiori imposte quando il valore risulti non conforme ai criteri di mercato e agli elementi di valutazione previsti dalla legge.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 51, comma 3

  Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.

  La norma individua i criteri e gli elementi utilizzabili per la comparazione, ma non stabilisce un numero minimo o massimo di atti comparabili. Anche un solo atto può quindi essere sufficiente, purché sia concretamente idoneo e adeguatamente valutato.

• Codice di procedura civile, art. 360, n. 5

  Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti

  Dopo la riforma applicabile al caso, il controllo di legittimità sulla motivazione è circoscritto alle anomalie motivazionali più gravi, come la motivazione apparente, l'assenza assoluta di motivazione, il contrasto irriducibile tra affermazioni o la motivazione incomprensibile.

• Codice di procedura civile, art. 115

  Il giudice deve fondare la decisione sulle prove e sulle risultanze ritualmente acquisite al processo.

• D.Lgs. n. 546/1992, art. 7

  Nel processo tributario il giudice deve decidere sulla base degli elementi ritualmente introdotti nel giudizio; non può fondare la decisione su una perizia richiamata ma mai prodotta e quindi non conosciuta processualmente.

Massime di principio

• Nella rettifica del valore di un immobile, l'Amministrazione può utilizzare anche un solo atto comparabile: la legge non richiede necessariamente una pluralità di comparazioni.
• La comparabilità non dipende automaticamente dalla coincidenza di ogni classificazione urbanistica secondaria, ma deve essere valutata considerando la destinazione urbanistica complessiva, le caratteristiche concrete, la posizione e le condizioni dei beni.
• Una sentenza tributaria deve spiegare in modo concreto perché due immobili siano o non siano comparabili; un'affermazione apodittica o non supportata da un'analisi effettiva può integrare motivazione apparente.
• Una perizia di parte può essere valorizzata dal giudice solo se è stata ritualmente prodotta e risulta acquisita agli atti del processo. Il semplice richiamo della perizia nell'atto notarile non consente di utilizzarla come prova.
• La cassazione con rinvio non decide definitivamente il valore dell'immobile, ma impone al giudice di merito una nuova valutazione rispettando i principi indicati dalla Corte.