Cassazione Civile, Sentenza n. 28578/2021 del 18/10/2021

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento per IRPEG, IRAP e IVA relativo alla cessione (2004) di un complesso immobiliare acquistato nel 1994: l'Ufficio contestava omessa contabilizzazione di ricavi non fatturati (con recupero IVA), l'errata applicazione dell'aliquota IVA agevolata del 10% anziché del 20% in quanto società immobiliare di rivendita, e costi non documentati/ non inerenti e indebita detrazione per integrazione deposito cauzionale. MG Srl deduceva che le unità abitative non di lusso all'interno del complesso avrebbero dovuto beneficiare dell'aliquota agevolata e che le aliquote sarebbero dovute essere applicate distintamente alle diverse unità; inoltre censurava la rideterminazione di importi Iva e imposte dirette sulla base di fatture ritenute carenti.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto sia il ricorso principale di MG Srl sia il ricorso incidentale dell'Agenzia. Sul merito IVA la Corte ha ritenuto che il beneficio del 10% richiede la permanenza della "originaria destinazione" abitativa e l'effettivo uso abitativo dell'immobile (non mera qualificazione urbanistica) e che la vendita a soggetti rivenditori dimostra l'insussistenza di tale requisito; MG non ha provato la distinzione e la concreta applicazione differenziata delle aliquote alle diverse unità. Quanto all'accertamento basato su presunzioni di incongruità del prezzo senza riscontri documentali, la Corte ha confermato la preclusione procedurale per l'Ufficio ai fini IVA (non essendo stati prodotti atti/documenti a comprovare omissioni di fatturazione). Le censure relative alla rideterminazione di maggiori imponibili per costi/fatture passive sono state ritenute inammissibili o infondate per carenza di autosufficienza e per valutazione del giudice d'appello che non ha riscontrato elementi di incoerenza contabile/bancaria.

Norme richiamate

• art. 10 n. 8-bis, d.P.R. n. 633/1972 e punto 127- undecies, Tabella A, parte III, allegata al d.P.R. n. 633/1972

  "case di abitazione non di lusso ... fabbricati o porzioni di fabbricato, diversi dalle predette case di abitazione, di cui all'art. 13 della legge 2 luglio 1949 n. 408 ... ceduti da imprese costruttrici"

  La Corte interpreta il comma come due ipotesi distinte: (i) vendite di sole unità abitative non di lusso; (ii) cessioni di fabbricati/porzioni misti (abitativo e commerciale) richiamando l'art.13 legge 408/1949. In entrambi i casi il beneficio è collegato alla permanenza della originaria destinazione abitativa e, nel caso di immobili "misti", è prevista la tutela solo per le imprese costruttrici.

• art. 16 d.P.R. n. 633/1972

  "l'aliquota IVA è ridotta al dieci per cento per le operazioni che hanno per oggetto i beni e i servizi elencati nell'allegata Tabella A"

  Stabilisce che l'agevolazione si applica esclusivamente ai beni elencati in Tabella A; la Corte ricorda che l'agevolazione mira ad agevolare la destinazione abitativa effettiva, non la mera qualificazione formale.

• legge 2 luglio 1949 n. 408, art. 13

  "Le case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso"

  Il rinvio conferma che anche le unità abitative facenti parte di fabbricati misti devono essere "non di lusso" per beneficiare dell'agevolazione; la Corte usa la norma per chiarire la ratio sociale dell'agevolazione.

• decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969

  criteri per individuare le "case di abitazione non di lusso" (pubbl. G.U. n.218 del 27/8/1969)

  Fornisce i criteri oggettivi per qualificare unità "non di lusso"; rilevante per stabilire se sussiste il requisito soggettivo/oggettivo delle unità abitative.

• art. 15 d.l. n. 41 del 1995 (ratione temporis applicabile)

  Richiamata per affermare i limiti procedurali all'accertamento IVA: se il prezzo indicato è superiore al valore catastale la rettifica IVA è consentita solo con atti/documenti che comprovino l'omessa fatturazione; se il corrispettivo è inferiore al valore catastale, si può procedere ove lo scostamento configuri presunzione grave, precisa e concordante.

• art. 52 d.P.R. n. 131/1986; art. 39 d.P.R. n. 600/1973; art. 54 d.P.R. n. 633/1972

  Richiamate nell'ambito delle censure incidentali: l'art.52 (registro) era richiamato dalla CTR nella valutazione processuale; la Corte distingue la portata delle norme in tema di registrazione/accertamento e sottolinea i limiti procedurali all'uso di presunzioni per l'IVA e le diverse possibilità di accertamento per le imposte dirette.

• art. 360 c.p.c. (nn. 3 e 5) - motivi di cassazione

  Norme processuali che individuano i motivi di cassazione: vizio di legge (n.3) e omessa o insufficiente motivazione (n.5); la Corte ha rigettato le doglianze per infondatezza, inosservanza di requisiti di autosufficienza o carenza probatoria.

Massime di principio

• L'aliquota IVA agevolata del 10% per cessioni di immobili spetta solo se è provabile la permanenza dell'originaria destinazione abitativa e l'effettivo utilizzo abitativo; la mera qualificazione urbanistica non è sufficiente.
• Nel caso di complessi immobiliari 'misti' (unità abitative + locali commerciali) il beneficio è più circoscritto e viene riconosciuto in via ordinaria alle imprese costruttrici, in coerenza con la ratio di incentivare la costruzione di abitazioni.
• La vendita a soggetti che svolgono attività di rivendita immobiliare fa propendere per l'assenza del requisito dell'uso abitativo effettivo e quindi per l'inapplicabilità dell'aliquota agevolata.
• Per poter operare rettifiche IVA sulla base di presunzioni di incongruità del prezzo, l'Ufficio deve operare entro i limiti procedurali previsti e disporre di atti o documenti probanti; le rettifiche meramente presuntive senza riscontri documentali possono essere precluse.
• Il contribuente che applica aliquote ridotte su un complesso deve dimostrare con documentazione probatoria la distinzione e la corretta ripartizione dell'aliquota sulle singole unità; l'enunciazione generica non è sufficiente.
• Le censure in Cassazione per carenza di motivazione o per errori di fatto richiedono adeguata riproduzione degli atti impugnati e una minima autosufficienza argomentativa, altrimenti sono inammissibili.