Sentenza del 25/07/2024 n. 609 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto

Esito

La controversia

Il Sig. Tizio acquistava un terreno agricolo contiguo alla propria villetta e, tramite atto notarile, dichiarava l'intenzione di destinarlo a pertinenza dell'abitazione per beneficiare della tassazione agevolata (art. 52, commi 4 e 5 TUIR). L'Agenzia delle Entrate ha ritenuto inesistente il vincolo di pertinenzialità e ha riqualificato la cessione applicando aliquota ordinaria sul corrispettivo dichiarato. In primo grado la CTP di Verona ha respinto il ricorso del contribuente; in appello il contribuente ha contestato inoltre la motivazione della sentenza e ha fornito documentazione fotografica e l'atto notarile che esprimeva la volontà di destinare il fondo a pertinenza. L'Agenzia ha rilevato la costituzione, da parte del venditore, di una servitù di passaggio e ha sostenuto che ciò indicherebbe autonomia del fondo.

La decisione

La Corte ha accolto l'appello del contribuente riformando la decisione impugnata. Ha ritenuto corretta la competenza territoriale dell'Ufficio dove è stato registrato l'atto. Sulla pertinenzialità ha richiamato l'art. 817 c.c., sottolineando i due presupposti necessari (volontà del proprietario e rapporto funzionale oggettivo). Entrambi i requisiti sono stati considerati provati: la volontà è desumibile dall'atto notarile; il requisito oggettivo è confermato dalla documentazione fotografica e dalla contiguità del terreno (circa l'80% bosco) con la striscia di terreno che circonda l'abitazione, rappresentandone una naturale estensione a servizio e ornamento. La servitù di passaggio costituita sul fondo del venditore è stata ritenuta ininfluente ai fini della pertinenzialità. Per la complessità della vicenda, sono state compensate le spese di lite.

Norme richiamate

• art. 817 c.c.

  "sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima"

  La corte applica l'articolo richiamando i due presupposti necessari: soggettivo (volontà del proprietario di destinare il bene come pertinenza) e oggettivo (rapporto funzionale/strumentale tra bene principale e accessorio). Entrambi devono essere valutati con riferimento agli atti e alla prova fattuale (atto notarile, fotografie, contiguità).

• art. 52, commi 4 e 5 TUIR

  Norma fiscale richiamata dall'acquirente per il calcolo del valore ai fini della tassazione agevolata in caso di terreno destinato a pertinenza; la qualificazione del terreno come pertinenza consente l'applicazione del regime agevolato.

• regola di competenza territoriale (ufficio distrettuale di registrazione dell'atto)

  La Corte conferma che l'Ufficio distrettuale in cui l'atto è stato registrato è competente a svolgere l'attività, indipendentemente dal domicilio fiscale del contribuente.

Massime di principio

• La qualificazione di un fondo come pertinenza richiede due elementi: la volontà del proprietario (meglio se espressa in atto notarile) e l'esistenza di un rapporto funzionale oggettivo tra il fondo e l'immobile principale (contiguità, fruizione, destinazione a servizio o ornamento).
• Una dichiarazione notarile della volontà di destinare il bene a pertinenza è prova rilevante e può ribaltare una contestazione dell'amministrazione finanziaria se accompagnata da elementi oggettivi.
• La prova oggettiva può essere documentale e fotografica: contiguità, continuità d'uso e caratteristiche del terreno (anche se in parte boschivo) possono dimostrare la naturalità dell'estensione a servizio dell'abitazione.
• La costituzione di una servitù di passaggio sul fondo (anche per accessi autonomi) non esclude automaticamente la pertinenzialità; va valutata la finalità e le modalità della servitù.
• Per le questioni di competenza territoriale, l'Ufficio dove l'atto è stato registrato può essere considerato competente a prescindere dal domicilio fiscale del contribuente.
• In caso di valutazioni miste di fatto e diritto, il giudice può compensare le spese di lite; tuttavia è sempre consigliabile documentare compiutamente sia la volontà che gli elementi funzionali per ridurre il rischio di soccombenza.
• Se si intende beneficiare di agevolazioni fiscali basate sulla pertinenzialità, è utile far riportare esplicitamente l'intenzione nel rogito e allegare prova fotografica o planimetrie che dimostrino la contiguità e la funzione rispetto all'immobile principale.