Cassazione Civile, Ordinanza n. 03926/2023 del 09/02/2023

Esito

La controversia

Due acquirenti di un immobile avevano convenuto in giudizio la società venditrice chiedendo il risarcimento dei danni per vizi dell’immobile acquistato, deducendo che alcuni vizi erano già noti e riconosciuti al rogito, altri si erano manifestati successivamente, e che non erano stati eliminati nonostante l’impegno assunto dal venditore. Il giudice di primo grado aveva condannato la società al risarcimento dei danni per i vizi e per il mancato rilascio del certificato di abitabilità. In appello la società aveva eccepito la prescrizione dell’azione ex art. 1495 c.c., ma la Corte territoriale aveva rigettato l’eccezione ritenendo, per i vizi riconosciuti al rogito, applicabile la prescrizione decennale da inadempimento contrattuale, e per i vizi successivi che l’onere di provare il momento di emersione gravasse sulla venditrice, non assolto. In cassazione la società ha denunciato violazione dell’art. 1495 c.c., sostenendo che la Corte d’appello avesse erroneamente addossato al venditore l’onere di provare la scoperta dei vizi ai fini della decorrenza del termine prescrizionale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso nei limiti indicati in motivazione, cassando la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinviando alla Corte d’appello di Messina in diversa composizione anche per le spese. Ha affermato che, per i vizi dell’immobile manifestatisi successivamente alla consegna, l’azione del compratore contro il venditore per la garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive comunque in un anno dalla consegna del bene, indipendentemente dalla scoperta del vizio. Ha quindi ritenuto erronea la motivazione della Corte territoriale nella parte in cui subordinava la prescrizione alla prova del momento di emersione del vizio e addossava al venditore l’onere di tale prova.

Norme richiamate

• art. 1495 c.c.

  "l'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio"

  Per la garanzia per vizi nella compravendita, il termine di prescrizione decorre dalla consegna del bene e non dalla scoperta del vizio; i termini di decadenza e prescrizione dell'art. 1495 c.c. non vengono superati dalla sola allegazione di vizi emersi successivamente alla stipula.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È stata proposta una censura per violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto.

Massime di principio

• Nella compravendita, l’azione di garanzia per vizi del bene si prescrive in un anno dalla consegna, senza che rilevi la data di scoperta del vizio, salvo ipotesi diverse non emergenti dal caso.
• Se il venditore, al momento della vendita, riconosce i vizi e si obbliga a eliminarli, nasce un’autonoma obbligazione contrattuale soggetta alla prescrizione ordinaria decennale per inadempimento, distinta dalla garanzia legale per vizi.
• Quando la domanda riguarda vizi sopravvenuti o comunque manifestatisi dopo la consegna, non è corretto far dipendere la decorrenza della prescrizione dalla prova della loro scoperta; ciò che rileva, ai fini dell’art. 1495 c.c., è la consegna del bene.
• La qualificazione della pretesa come azione di garanzia ex art. 1495 c.c. o come azione per inadempimento di un distinto obbligo assunto dal venditore incide sul regime prescrizionale applicabile e va effettuata in base al contenuto concreto degli impegni assunti dalle parti.

Come è indicizzato