Sentenza del 16/01/2019 n. 890 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava la rettifica del valore dichiarato per la compravendita di un terreno edificabile ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale. L'Agenzia delle Entrate aveva elevato il valore da 957.000 euro a 1.800.750 euro utilizzando, tra gli altri elementi, i valori medi deliberati dal Comune ai fini ICI. La CTR aveva rideterminato il valore in 1.607.500 euro, applicando i valori ICI minimi, senza valutare adeguatamente la perizia prodotta dai contribuenti e le caratteristiche incidenti sul valore del terreno, quali l'inaccessibilità, la posizione decentrata e la servitù di elettrodotto. I ricorrenti hanno contestato l'utilizzabilità dei valori ICI per determinare la base imponibile dell'imposta di registro e la mancata valutazione degli ulteriori elementi probatori.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il quarto motivo della Sercom Immobiliare S.r.l. e il primo motivo di B.C. e B.G., ritenendo illegittima la determinazione del valore basata esclusivamente sui criteri e sui valori adottati dal Comune ai fini ICI. Gli altri motivi dei contribuenti e il ricorso incidentale dell'Agenzia delle Entrate, relativo all'annullamento delle sanzioni, sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza della CTR è stata cassata e la causa è stata rinviata alla CTR della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, commi 2 e 3

  Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari si intende per valore il valore venale in comune commercio; l'ufficio deve considerare trasferimenti comparabili, redditività e ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni comunali.

  La base imponibile dell'imposta di registro deve riflettere il valore venale effettivo dell'immobile. Le indicazioni comunali possono costituire un elemento di valutazione, ma non possono essere utilizzate automaticamente o esclusivamente, soprattutto se sono state elaborate per un tributo diverso.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 2-bis

  Richiamato dai contribuenti in relazione ai requisiti e alle modalità della rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 71

  Richiamato dall'Agenzia delle Entrate in materia di sanzioni collegate all'imposta di registro.

• D.Lgs. n. 347 del 1990, art. 13

  Richiamato con riferimento alle sanzioni relative alle imposte ipotecaria e catastale.

• D.Lgs. n. 472 del 1997, art. 5

  Disciplina la responsabilità e la colpevolezza nelle violazioni tributarie; la questione è stata dichiarata assorbita dopo la cassazione della decisione principale.

• Codice civile, art. 2697

  Richiamato in tema di ripartizione dell'onere della prova, in particolare sull'obbligo dell'Amministrazione di dimostrare gli elementi idonei a sostenere la rettifica.

• D.L. n. 74 del 2012, art. 6, convertito dalla L. n. 122 del 2012

  Ha previsto la sospensione dei termini processuali per i soggetti residenti nei comuni colpiti dagli eventi sismici del maggio 2012.

• L. n. 213 del 2012, art. 11, comma 13-quater

  Per i soggetti di cui al D.L. 6 giugno 2012, n. 74, art. 6, comma 4, ... il decorso dei termini processuali ... continua a essere sospeso sino al 30 giugno 2013.

  Ha prorogato la sospensione dei termini processuali per i soggetti interessati dagli eventi sismici, rendendo tempestivo il ricorso proposto da B.C. e B.G.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, il valore di un immobile deve essere determinato in base al valore venale in comune commercio e non mediante applicazione automatica dei valori stabiliti per l'ICI.
• I valori comunali elaborati ai fini ICI possono essere considerati soltanto come uno degli elementi indiziari disponibili e non possono, da soli, giustificare la rettifica del valore dichiarato.
• L'Amministrazione deve valutare complessivamente gli elementi rilevanti, inclusi atti comparabili, perizie, ubicazione, accessibilità, servitù, condizioni urbanistiche e altre caratteristiche concrete dell'immobile.
• Il contribuente può contrastare la rettifica producendo una perizia di stima e documentando circostanze oggettive che riducono il valore commerciale del bene.
• Quando una sentenza si fonda esclusivamente su parametri ICI per determinare l'imposta di registro, essa può essere cassata per violazione dei criteri propri dell'imposta di registro.
• La decisione sulla legittimità della rettifica dell'imposta principale può assorbire le questioni relative alle sanzioni, che ne costituiscono un profilo accessorio.