Cassazione Civile, Sentenza n. 11293/2020 del 12/06/2020

Esito

La controversia

L’acquirente aveva convenuto il notaio rogante e la parte venditrice per ottenere il risarcimento dei danni conseguenti all’evizione dell’immobile acquistato. Il bene era stato oggetto di un precedente preliminare di vendita trascritto e di una procedura esecutiva immobiliare, conclusasi con la vendita forzata; il pignoramento era stato trascritto e segnalato dal notaio. Il Tribunale di Catania, con sentenza del 2 settembre 2012, aveva respinto la domanda nei confronti del notaio; la Corte d’Appello di Catania, con sentenza dell’11 settembre 2017, aveva accolto il gravame dell’acquirente e riconosciuto anche la responsabilità del notaio, attribuendo rilievo causale all’omessa segnalazione del preliminare trascritto. Il notaio ha proposto due motivi di ricorso. Con il primo ha denunciato violazione o falsa applicazione degli artt. 1223, 1483 e 2697 c.c. e dell’art. 115 c.p.c., contestando il nesso causale tra l’omessa indicazione del preliminare nell’atto e l’evizione, che si era verificata in conseguenza dell’esecuzione immobiliare fondata sul pignoramento già trascritto e segnalato. Con il secondo ha denunciato violazione o falsa applicazione degli artt. 329, 343 e 346 c.p.c., sostenendo che la Corte d’Appello avesse erroneamente ritenuto necessario un appello incidentale per esaminare le sue eccezioni sul quantum delle spese di ristrutturazione, non esaminate dal primo giudice, e lamentando che fossero state considerate assorbite.

La decisione

La Cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo fondato il rilievo sul nesso causale: l’evizione è stata ricondotta alla vendita forzata disposta nell’esecuzione immobiliare sulla base del pignoramento precedentemente trascritto e segnalato, non all’omessa segnalazione del preliminare trascritto. La Corte d’Appello aveva disatteso il principio secondo cui, quando nel rogito è chiaramente indicata una formalità pregiudizievole, il notaio non risponde per non avere avvertito l’acquirente di ulteriori rischi ipotetici ed eventuali non prevedibili al momento della stipula; è invece prevedibile il rischio di evizione in caso di mancata trascrizione. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza è stata cassata in relazione e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Catania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1223 c.c.

  Dell’impugnata sentenza, assorbito il 2 motivo (con il quale il ricorrente denunzia “violazione o falsa applicazione” degli artt. 329,343,346 c.p.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, dolendosi che la corte di merito non abbia esaminato le eccezioni di merito sul quantum delle spese di ristrutturazione, non esaminate dal giudice di prime cure, erroneamente ravvisando la necessità dell’appello incidentale al riguardo, laddove non era tenuto a proporre appello incidentale non essendo “nè soccombente in senso pratico nè soccombente in senso virtuale, perchè il giudice non aveva esaminato la sua eccezione avendo deciso di condannare solo una parte rimasta contumace che alcuna eccezione aveva proposto”; nonchè lamentando che il mancato esame delle eccezioni sul quantum da lui proposte trova ragione nell’essere state dal giudice di merito assorbite in ragione della esclusione della sua responsabilità per difetto di nesso di causalità tra danno subito e omissione professionale), s’impone pertanto la cassazione in relazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Catania, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo del suindicato disatteso principio applicazione.

  La decisione richiama l’esigenza del nesso causale tra omissione professionale e danno, ma non offre una distinta interpretazione dell’art. 1223 c.c.; la cassazione dipende dall’erronea attribuzione causale dell’evizione all’omessa segnalazione del preliminare.

• art. 1483 c.c.

  Orbene, nell’impugnata sentenza la corte di merito ha invero disatteso il suindicato principio. In particolare là dove, dopo aver dato atto che “l’evizione subita dall’appellante trova il suo titolo nell’esecuzione immobiliare fondata sul pignoramento precedentemente trascritto e segnalato dal notaio”; e dopo aver correttamente precisato che “l’evizione prima che giuridicamente è materialmente possibile se e in quanto l’immobile è stato validamente trasferito all’evitto con atto pubblico”, sicchè questo rappresenta… il presupposto dell’evizione che caratterizza il danno indiretto derivato”, è pervenuto a riconoscere la concorrente responsabilità del notaio rogante odierno ricorrente, a tale stregua valorizzando la “omessa segnalazione del preliminare di vendita precedentemente trascritto”, quale fonte del danno evento costituito dall’evizione, che solamente nella vendita forzata del bene disposta in ragione di precedente pignoramento trascritto ha trovato nella specie viceversa causa.

  Ai fini della responsabilità collegata all’evizione, occorre individuare la causa effettiva della perdita del bene: nel caso deciso, l’evizione derivava dalla vendita forzata conseguente al pignoramento trascritto, non dall’omessa segnalazione del precedente preliminare.

• art. 2697 c.c.

  La Corte accoglie il 1 motivo di ricorso, assorbito il 2.

  La Corte non formula né applica una regola specifica di riparto dell’onere probatorio ai sensi dell’art. 2697 c.c.; la norma è riportata tra quelle invocate nel primo motivo.

• art. 115 c.p.c.

  La Corte accoglie il 1 motivo di ricorso, assorbito il 2.

  La Corte non formula né applica una regola specifica sulla valutazione delle prove ai sensi dell’art. 115 c.p.c.; la norma è riportata tra quelle invocate nel primo motivo.

• art. 329 c.p.c.

  Il secondo motivo è assorbito.

  La Corte non decide la questione relativa agli effetti dell’acquiescenza o ai limiti dell’impugnazione, poiché il motivo è assorbito dall’accoglimento del primo.

• art. 343 c.p.c.

  Il secondo motivo è assorbito.

  La Corte non decide la questione relativa alla necessità dell’appello incidentale, poiché il motivo che la pone è assorbito.

• art. 346 c.p.c.

  Il secondo motivo è assorbito.

  La Corte non decide la questione relativa alle domande e alle eccezioni non riproposte in appello, poiché il relativo motivo è assorbito.

Massime di principio

• Il notaio non risponde per negligenza professionale per non avere avvertito l’acquirente di ulteriori rischi ipotetici ed eventuali, non prevedibili al momento della stipula, quando l’atto indica chiaramente una formalità pregiudizievole già esistente.
• La responsabilità del notaio per il danno da evizione richiede che l’omissione professionale sia causalmente collegata alla perdita del bene; se l’evizione è determinata dalla vendita forzata nell’ambito di un’esecuzione fondata su un pignoramento già trascritto e segnalato, l’omessa segnalazione di un distinto preliminare trascritto non può essere assunta, per ciò solo, come causa dell’evizione.

Come è indicizzato