Cassazione Civile, Ordinanza n. 16469/2026 del 27/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un immobile sito in un complesso condominiale, il cui terrazzo risultava in un titolo di acquisto gravato da una servitù di passaggio pedonale a favore del condominio. I proprietari del terrazzo hanno agito per accertare che non esistesse un diritto di passaggio in favore dei singoli partecipanti al condominio e che i conduttori dell'unità del convenuto non potessero attraversare il terrazzo per accedere a un locale locato. Hanno inoltre chiesto di accertare l'illiceità della divisione di un negozio del convenuto e la nullità della delibera assembleare del 5.10.2013, con la quale era stato autorizzato l'installazione di un citofono a servizio di una porzione dell'unità del convenuto, con asserita creazione di una servitù di passaggio del cavo sul terrazzo. Il Tribunale aveva accolto le domande principali, negando l'esistenza della servitù a favore dei condomini e dichiarando nulla la delibera. La Corte d'appello ha invece ritenuto validamente costituita per titolo la servitù di passaggio pedonale a favore di tutti i condomini e legittima l'autorizzazione assembleare. In Cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione delle norme sull'interpretazione del contratto e sulla prova, sostenendo che la clausola istitutiva non consentisse di ravvisare una servitù a favore di tutti i condomini; 2) violazione delle norme sulle servitù, perché il diritto non sarebbe stato concretamente esercitabile da tutti i partecipanti, dato l'accesso diretto delle unità dal fronte strada; 3) violazione delle norme sul condominio e sul giudizio probatorio, nonché omesso esame di fatto decisivo, sostenendo che la delibera non potesse autorizzare la costituzione di una nuova servitù di cavidotto su bene di proprietà esclusiva e che la prova della canalina fosse stata erroneamente valutata.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo e il secondo motivo, ritenendo corretta l'interpretazione del titolo negoziale compiuta dalla Corte d'appello: la clausola aveva validamente costituito una servitù di passaggio pedonale a favore delle singole proprietà del condominio, cioè tanti diritti quante sono le unità immobiliari interessate, e i ricorrenti avevano solo contrapposto una diversa lettura del titolo senza indicare uno specifico canone ermeneutico violato. Sono state anche respinte le censure relative agli artt. 115, 116 e 2697 c.c., perché la Corte territoriale non aveva introdotto prove nuove né invertito l'onere della prova, ma aveva scelto una plausibile ricostruzione della volontà contrattuale. È stato invece accolto il terzo motivo: la Cassazione ha ritenuto logicamente incompatibile affermare da un lato la legittimità dell'installazione del citofono e dall'altro negare la costituzione di una nuova servitù di passaggio di cavi, osservando che l'esistenza di una canalina per cavi può integrare la servitù e che, comunque, una delibera assembleare non può costituire o incidere su una servitù a carico di un bene di proprietà esclusiva se non vi è il consenso del proprietario o un titolo idoneo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata nei limiti del motivo accolto e la causa rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione per riesaminare la liceità della servitù di cavidotto e provvedere anche sulle spese.

Norme richiamate

• art. 949 c.c.

  richiamato tra le norme invocate dai ricorrenti nel primo motivo in tema di negatoria servitutis, ma non ritenuto decisivo dalla Corte di cassazione, che ha risolto la questione sulla base dell'interpretazione del titolo e dei limiti della delibera assembleare

• art. 1027 c.c.

  richiamato per definire la servitù prediale; la Corte ha confermato che il titolo può costituire servitù a favore di singole proprietà del condominio

• art. 1028 c.c.

  invocato dai ricorrenti sul requisito dell'utilità della servitù; la Corte ha escluso che la censura fosse decisiva rispetto alla validità del titolo interpretato dal giudice di merito

• art. 1058 c.c.

  richiamato per la costituzione convenzionale della servitù; la Corte ha ritenuto corretta la lettura del titolo negoziale operata dalla sentenza impugnata nei primi due motivi

• art. 1102 c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello per qualificare l'installazione del citofono come uso della cosa comune; la Cassazione ha poi distinto tale profilo dalla diversa questione della possibile costituzione di una servitù su bene esclusivo

• art. 1117 c.c.

  richiamato nel terzo motivo per sostenere che il terrazzo non fosse bene comune ma di proprietà esclusiva, con conseguente impossibilità per la delibera di disporne come se fosse parte comune

• art. 1137 c.c.

  richiamato nel terzo motivo in tema di impugnazione della delibera condominiale; la Corte ha cassato la decisione per il profilo della validità della deliberazione rispetto al bene esclusivo

• art. 115 c.p.c.

  la Corte ha ribadito che la violazione è deducibile solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o disposte d'ufficio fuori dai poteri officiosi

• art. 116 c.p.c.

  la Corte ha ribadito che la violazione si configura solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello legale o pretende di valutarla secondo un criterio non consentito

• art. 1362 c.c.

  richiamato come criterio ermeneutico principale per l'interpretazione del regolamento e degli atti di trasferimento

• art. 1367 c.c.

  richiamato dai ricorrenti; la Corte ha fatto riferimento al principio secondo cui, tra più letture possibili, va preferita quella che consente di mantenere efficacia alla clausola negoziale

• art. 2645 c.c.

  richiamato dai ricorrenti nel primo motivo, ma non decisivo ai fini della soluzione della controversia

• art. 2659 c.c.

  richiamato dai ricorrenti nel primo motivo, ma non decisivo ai fini della soluzione della controversia

• art. 2665 c.c.

  richiamato dai ricorrenti nel primo motivo, ma non decisivo ai fini della soluzione della controversia

• art. 2697 c.c.

  la Corte ha precisato che la violazione dell'articolo ricorre solo se l'onere probatorio è attribuito alla parte sbagliata, non quando si contesti il modo in cui il giudice ha valutato le prove

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  richiamato in relazione al vizio di motivazione; la Corte ha ritenuto inammissibile o comunque infondata la critica nei limiti in cui mirava a una diversa ricostruzione del fatto

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  richiamato per la dedotta violazione di legge nei motivi di ricorso

• art. 1362 e ss. c.c.

  richiamati per affermare che l'interpretazione della Corte d'appello era conforme ai canoni ermeneutici e sorretta da motivazione plausibile

Massime di principio

• Nell'interpretazione di una clausola contrattuale, il giudice di legittimità non sostituisce la propria lettura a quella del giudice di merito se quest'ultima è plausibile e conforme ai criteri ermeneutici; il ricorrente deve indicare specificamente quale canone interpretativo sia stato violato e in quale punto.
• Quando una clausola negoziale ammette più letture, in cassazione non è sufficiente contrapporre una diversa interpretazione: è necessario dimostrare un errore di diritto nell'applicazione delle regole ermeneutiche o una motivazione solo apparente.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. presuppone che il giudice abbia posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite ultra vires, non già che abbia scelto una delle possibili letture del materiale probatorio.
• La violazione dell'art. 116 c.p.c. sussiste solo quando il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello previsto dalla legge o dichiara di valutarla secondo un criterio non consentito; non basta denunciare una cattiva valutazione del materiale istruttorio.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. ricorre soltanto se l'onere della prova è stato addossato alla parte sbagliata; se invece si contesta l'apprezzamento del risultato probatorio, la censura riguarda il merito e non il riparto dell'onere.
• Una servitù convenzionale può essere validamente costituita a favore delle singole unità immobiliari di un complesso condominiale, anche se il testo del titolo fa riferimento al condominio in modo unitario, purché dal complesso degli atti emerga la volontà delle parti e l'individuazione dei fondi dominanti.
• La delibera assembleare non può costituire o incidere su una servitù gravante su bene di proprietà esclusiva del singolo condomino se manca un titolo idoneo o il consenso del proprietario; l'autorizzazione all'uso di una parte comune non equivale automaticamente alla costituzione di un diritto reale su un bene privato.

Come è indicizzato