Cassazione Civile, Ordinanza n. 31059/2023 del 08/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura privata del 15 marzo 1996 con cui una parte si obbligava a vendere all'altra un terreno con sovrastanti capannoni, ricevendo contestualmente il prezzo. L'attrice chiese poi ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo del bene e il risarcimento dei danni per l'inadempimento della promittente venditrice. In primo grado la domanda di esecuzione in forma specifica fu rigettata perché il bene, o parte di esso, risultava nel frattempo intestato anche a terzi, non parti del giudizio. In appello fu confermato il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c., ma fu accolta la domanda restitutoria del prezzo. Nel ricorso per cassazione la ricorrente dedusse: 1) omesso esame di un fatto decisivo e violazione degli artt. 2932 e 2645-bis c.c., sostenendo che la domanda di esecuzione in forma specifica era stata trascritta il 2 ottobre 1996 e che quindi le successive alienazioni del bene a terzi, trascritte il 30 dicembre 1998, erano inopponibili; 2) violazione degli artt. 113 c.p.c., 2697 e 1223 c.c. e dell'art. 24 Cost., per avere la corte territoriale ritenuto non provato il danno risarcibile oltre la restituzione del prezzo; 3) violazione dell'art. 91 c.p.c. in tema di spese, per la compensazione parziale disposta in appello. La Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, osservando che la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. ha efficacia prenotativa ai sensi dell'art. 2652 n. 2 c.c. e rende inopponibili le alienazioni successive a terzi, sicché la successiva vendita della quota del bene non impediva la pronuncia costitutiva. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto può essere accolta anche in presenza di successive alienazioni del bene, se la domanda è stata trascritta in precedenza e opera l'effetto prenotativo.

• art. 2645 bis c.c.

  Richiamato dalla ricorrente come norma collegata alla trascrizione del preliminare e alla tutela prenotativa, in funzione di opponibilità delle vicende successive.

• art. 2652 n. 2 c.c.

  La trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. ha efficacia prenotativa e rende inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore dopo tale trascrizione.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato in motivazione per distinguere la responsabilità contrattuale del promittente venditore in caso di inadempimento nonostante il preliminare.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere che l'onere probatorio non era stato correttamente ripartito nella valutazione del danno.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla domanda risarcitoria e alla quantificazione del pregiudizio conseguente all'inadempimento.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo come parametro della corretta applicazione del diritto da parte del giudice.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo con riferimento alla regolazione delle spese di lite.

• art. 24 Cost.

  Richiamato nel secondo motivo a sostegno della tutela giurisdizionale effettiva della parte attrice.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale posta a fondamento delle censure di violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Norma processuale invocata per il vizio di omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Richiamato in relazione al deposito della memoria in prossimità della camera di consiglio.

Massime di principio

• La trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. svolge funzione prenotativa: se il promittente venditore aliena il bene a terzi dopo tale trascrizione, la successiva sentenza di accoglimento può comunque trasferire il bene al promissario acquirente, e gli atti posteriori restano inopponibili.
• L'efficacia prenotativa della domanda di esecuzione in forma specifica non viene meno per il solo fatto che, al momento della decisione, il bene sia stato trasferito a terzi non presenti nel giudizio, poiché l'anteriorità della trascrizione prevale sulle vicende dispositive successive.
• In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente venditore integra responsabilità contrattuale; la questione della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. incide però sulla possibilità stessa di ottenere l'effetto traslativo e non solo sul profilo risarcitorio.
• Quando il giudice di merito rigetta la domanda ex art. 2932 c.c. per avere ritenuto ostativa una successiva alienazione a terzi, deve verificare prioritariamente se la domanda giudiziale sia stata trascritta in epoca anteriore, poiché tale dato è decisivo per l'opponibilità degli atti successivi.
• L'accoglimento di un motivo fondato su una erronea ricostruzione dell'efficacia della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica comporta l'assorbimento delle ulteriori censure dipendenti, incluse quelle relative a danno e spese.

Come è indicizzato