Sentenza del 09/02/2018 n. 3193 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava il riconoscimento dell'agevolazione prevista dalla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, relativa ai trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati. Secondo l'Ufficio, l'agevolazione non spettava perché l'intervento edilizio realizzato sul fabbricato preesistente sarebbe consistito in una mera ristrutturazione, anziché nella demolizione e ricostruzione ex novo. Inoltre, l'Ufficio sosteneva che l'utilizzazione edificatoria fosse stata effettuata da un soggetto diverso dalla società acquirente, poiché le opere erano state eseguite da un mandatario senza rappresentanza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha stabilito che l'agevolazione può spettare anche quando l'immobile acquistato sia già edificato, purché l'intervento sia così radicale da modificare l'identità funzionale e commerciale originaria del bene, riducendo eventualmente la costruzione preesistente a un mero residuo strutturale privo di autonoma valenza economica. Nel caso concreto, i giudici di merito avevano accertato la completa trasformazione, ristrutturazione e ampliamento dell'edificio, con creazione di un complesso edilizio totalmente nuovo. La Corte ha inoltre ritenuto irrilevante che le opere fossero state materialmente eseguite da un mandatario senza rappresentanza, poiché l'utilizzazione edificatoria doveva essere riferita alla società acquirente. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese processuali, liquidate in 7.000 euro, oltre accessori e rimborso forfettario del 15%.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  Sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

  La norma agevola i trasferimenti di immobili situati in aree interessate da strumenti urbanistici attuativi, purché l'area sia edificata entro cinque anni dall'acquisto. L'utilizzazione edificatoria può sussistere anche su un immobile già edificato, quando l'intervento sia radicale e comporti una trasformazione sostanziale del bene, non necessariamente una demolizione integrale seguita da ricostruzione.

• Codice civile, art. 1705

  Il mandatario senza rappresentanza acquista i diritti derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato.

  L'intervento realizzato tramite un mandatario senza rappresentanza può essere imputato sostanzialmente al mandante ai fini dell'agevolazione, poiché il rapporto di mandato produce effetti obbligatori interni e la legge consente il trasferimento al mandante dei diritti derivanti dall'esecuzione del mandato.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 76

  La disposizione riguarda i termini per l'accertamento e la liquidazione dell'imposta di registro. Nel procedimento, la questione dei termini era stata inizialmente valorizzata dai giudici tributari, ma la Cassazione aveva già riconosciuto l'applicabilità della proroga prevista dalla normativa sul condono.

• Legge n. 289 del 2002, art. 11, commi 1 e 1-bis

  La proroga biennale dei termini per la rettifica e la liquidazione delle imposte immobiliari si applica anche alle ipotesi di definizione delle violazioni relative all'applicazione di agevolazioni tributarie.

Massime di principio

• Per ottenere l'agevolazione sui trasferimenti immobiliari in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, non è indispensabile una demolizione totale e una ricostruzione ex novo: può essere sufficiente un intervento edilizio radicale che trasformi sostanzialmente l'edificio e ne elimini l'autonoma identità economico-funzionale.
• La valutazione deve concentrarsi sugli effetti concreti dell'intervento edilizio: una semplice ristrutturazione conservativa, con mantenimento dell'identità sostanziale del fabbricato, può non essere sufficiente; una trasformazione profonda, con demolizioni rilevanti, ampliamenti e creazione di un complesso nuovo, può invece integrare l'utilizzazione edificatoria richiesta.
• L'utilizzazione edificatoria può essere riferita al soggetto acquirente anche quando le attività amministrative e materiali siano svolte da un mandatario senza rappresentanza, purché il rapporto di mandato dimostri che l'operazione è stata realizzata nell'interesse e per conto dell'acquirente.
• L'accertamento sulla radicalità dell'intervento è principalmente una questione di fatto rimessa ai giudici di merito; in sede di legittimità può essere contestata soprattutto la corretta interpretazione della norma o una motivazione apparente, non la semplice rivalutazione delle prove.
• Ai fini dell'agevolazione, devono essere verificati anche gli ulteriori requisiti temporali e urbanistici, tra cui l'effettiva approvazione dello strumento urbanistico attuativo e il completamento dell'utilizzazione edificatoria entro il termine previsto dalla legge.