Sentenza del 09/02/2018 n. 32 - Comm. Trib. Reg. per le Marche

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato per la compravendita di un fabbricato fatiscente, parzialmente crollato, con corte pertinenziale e terreno agricolo, elevando il valore del fabbricato a euro 198.800 e quello del terreno a euro 7.515, rispetto al corrispettivo complessivo dichiarato di euro 40.000. La rettifica si fondava principalmente sui valori OMI, sui valori medi della CCIAA e sul confronto con un immobile sito in un diverso Comune, indicato come bene comparabile. La contribuente contestava l'idoneità di tali elementi, sostenendo che il bene trasferito fosse un rudere da demolire e ricostruire, mentre l'immobile comparato si trovava in condizioni strutturali migliori ed era recuperabile mediante ristrutturazione. La questione centrale riguardava quindi l'omogeneità dei beni utilizzati per la comparazione e l'assolvimento, da parte dell'Ufficio, dell'onere di dimostrare il maggior valore accertato.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto il ricorso della contribuente. La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello dell'Ufficio, confermando l'annullamento della rettifica. Il Collegio ha ritenuto insufficienti i valori OMI riferiti a un Comune diverso e non adeguatamente dimostrata l'omogeneità tra il fabbricato compravenduto, completamente diroccato, e quello di Servigliano, descritto come semidiruto ma con parti strutturali in condizioni migliori. È stata inoltre ritenuta non probante la stima del terreno, basata sui valori massimi di lotti edificabili urbanizzati situati nei centri abitati. Le spese di lite sono state compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Valori OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI possono costituire elementi di riferimento, ma non sono sufficienti, da soli, a dimostrare il valore effettivo del bene, soprattutto quando si riferiscono a un Comune diverso o a immobili non omogenei per caratteristiche, stato di conservazione e ubicazione.

• Valori medi della CCIAA

  I valori della Camera di Commercio devono essere concretamente riferibili alle caratteristiche del bene oggetto di accertamento. I valori massimi relativi a lotti edificabili urbanizzati e ubicati in centri abitati non sono comparabili con un terreno agricolo privo delle medesime caratteristiche.

• Disciplina dell'accertamento del maggior valore ai fini dell'imposta di registro

  L'Amministrazione finanziaria deve fornire elementi concreti, attendibili e specificamente riferibili al bene trasferito per superare il valore dichiarato. La comparazione presuppone l'omogeneità dei beni quanto a ubicazione, destinazione, consistenza, stato manutentivo e condizioni strutturali.

• Decreto-legge 12 settembre 2014, n. 132, convertito dalla legge 10 novembre 2014, n. 162

  La sentenza richiama la disciplina transitoria relativa alle spese processuali, ritenendo applicabile al giudizio il precedente regime, poiché l'appello era stato introdotto prima dell'entrata in vigore della nuova disciplina.

Massime di principio

• In una rettifica del valore immobiliare basata sul metodo comparativo, i beni posti a confronto devono essere effettivamente omogenei non solo per superficie e destinazione, ma anche per Comune o zona, accessibilità, urbanizzazione, qualità costruttiva e stato di conservazione.
• Un immobile completamente diroccato o da demolire e ricostruire non è automaticamente comparabile con un fabbricato semidiruto ma ancora dotato di strutture recuperabili: la differenza incide significativamente sul valore.
• L'Ufficio ha l'onere di dimostrare l'attendibilità del maggior valore accertato e l'effettiva comparabilità dei beni utilizzati, mentre non può limitarsi a richiamare valori medi, OMI o atti di compravendita privi di adeguata contestualizzazione.
• I valori OMI e le stime di mercato rappresentano indizi o parametri di supporto, ma devono essere integrati da elementi concreti riferiti allo specifico immobile e non possono sostituire una motivazione analitica.
• Per i terreni, i valori relativi a lotti edificabili urbanizzati non sono automaticamente applicabili a terreni agricoli o privi delle opere di urbanizzazione; destinazione urbanistica e dotazioni infrastrutturali devono essere coerenti.
• La documentazione fotografica, le perizie e le caratteristiche strutturali desumibili dagli atti possono dimostrare l'assenza di omogeneità tra i beni e indebolire la presunzione di maggiore valore contenuta nell'accertamento.