Sentenza del 09/02/2018 n. 106 - Comm. Trib. Reg. per la Sardegna

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria provinciale che aveva annullato l’avviso di accertamento IVA relativo all’anno 2005. L’accertamento contestava alla società corrispettivi non registrati e non dichiarati per 17.000 euro, sulla base della differenza tra il prezzo dell’immobile indicato nel rogito, pari a 75.000 euro, e il mutuo contratto dall’acquirente, pari a 92.000 euro, garantito da un’ipoteca di 184.000 euro. L’Ufficio ha inoltre richiamato i valori OMI e gli elementi risultanti dagli atti di vendita e di mutuo. La società aveva eccepito la carenza di motivazione dell’avviso e l’irrilevanza del mutuo, essendo stato contratto da un soggetto terzo.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate, ritenendo che l’accertamento non fosse fondato sul solo scostamento tra prezzo dichiarato e mutuo, ma su una pluralità di elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti, comprendenti anche i valori OMI e l’importo dell’ipoteca. La società non ha fornito prove idonee a giustificare l’utilizzo del mutuo per finalità diverse dall’acquisto dell’immobile, come ristrutturazioni, arredi o spese notarili, né ha superato la presunzione relativa al maggior valore dell’immobile. La sentenza di primo grado è stata annullata, l’avviso di accertamento è stato confermato e la società è stata condannata al pagamento di 500 euro di spese del grado, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• Legge Bersani, entrata in vigore il 7 giugno 2006

  La sentenza richiama la modifica normativa che, con riferimento al valore del mutuo, ha trasformato una presunzione semplice in una presunzione legale per gli atti successivi all’entrata in vigore della legge. Poiché la compravendita era precedente, nel caso concreto lo scostamento operava come presunzione semplice, valutabile insieme agli altri elementi di prova.

• Valori OMI

  I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare costituiscono presunzioni semplici e non prova automatica del maggior corrispettivo, ma possono assumere rilevanza quando sono accompagnati da ulteriori elementi, come la differenza tra prezzo dichiarato, mutuo e valore dell’ipoteca.

• Principio delle presunzioni semplici ex articolo 2729 del Codice civile

  Gli elementi presuntivi possono fondare l’accertamento quando risultano gravi, precisi e concordanti. Nel caso esaminato, la pluralità di indizi ha consentito di ritenere presumibile l’esistenza di un corrispettivo superiore a quello dichiarato.

Massime di principio

• La differenza tra il prezzo dichiarato in un atto immobiliare e l’importo del mutuo non dimostra automaticamente l’esistenza di ricavi occultati, soprattutto per gli atti anteriori al 7 giugno 2006; tuttavia può costituire un serio indizio se corroborata da ulteriori elementi.
• I valori OMI, considerati isolatamente, non sono normalmente sufficienti a provare il maggior prezzo di vendita, ma possono concorrere alla prova quando risultano coerenti con altri dati documentali e finanziari.
• L’importo dell’ipoteca, specie se molto superiore al mutuo, può essere utilizzato come elemento presuntivo del maggiore valore economico dell’immobile, anche se non costituisce da solo una prova definitiva del prezzo effettivamente pagato.
• Quando l’Amministrazione fornisce una pluralità di presunzioni gravi, precise e concordanti, spetta al contribuente offrire una spiegazione documentata dello scostamento, dimostrando ad esempio che il mutuo comprendeva somme destinate a ristrutturazioni, arredi, spese o altre finalità.
• La motivazione dell’avviso di accertamento è adeguata quando espone gli elementi concreti posti a fondamento della pretesa e consente al contribuente di comprendere e contestare l’iter logico seguito dall’Ufficio.