Cassazione Civile, Ordinanza n. 16469/2024 del 13/06/2024

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva notificato a un contribuente un avviso di accertamento IRPEF, riprendendo a tassazione una plusvalenza ritenuta conseguita nel 2009 per la vendita di un locale ad uso deposito con annessa area pertinenziale, operazione qualificata dall'Ufficio come cessione a titolo oneroso di area edificabile. Il contribuente aveva impugnato l'atto, ottenendo inizialmente ragione in primo grado, ma la decisione era stata riformata in appello. Nel ricorso per cassazione il contribuente ha dedotto, con due motivi ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR: da un lato perché l'oggetto della cessione era un fabbricato costruito da oltre cinque anni, per il quale la norma esclude la tassazione della plusvalenza; dall'altro perché la vendita aveva comunque ad oggetto un terreno già edificato e non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, unico caso in cui la norma consente l'imposizione della plusvalenza.

La decisione

La Corte ha accolto entrambi i motivi di ricorso, ritenendo che la CTR avesse erroneamente riqualificato la vendita di un fabbricato con area pertinenziale come cessione di terreno edificabile sulla base della volontà delle parti e della futura demolizione e ricostruzione programmata dall'acquirente. La Cassazione ha affermato che, ai fini dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, non è consentito trasformare un bene già edificato in un terreno edificabile mediante elementi soggettivi o presunzioni relative a future iniziative dell'acquirente. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito ex art. 384 c.p.c., ha accolto l'originario ricorso del contribuente, annullando l'avviso di accertamento. Le spese dei gradi di merito e di legittimità sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 917 del 1986

  La plusvalenza imponibile presuppone la cessione a titolo oneroso di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria; la norma non si applica alla vendita di un fabbricato già edificato, neppure se l'acquirente intenda demolirlo e ricostruirlo o se residui capacità edificatoria del lotto.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato utilizzato come parametro di legittimità per denunciare la violazione di legge sostanziale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto dalla norma.

• art. 384, comma 2, seconda parte, c.p.c.

  La Corte, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso la causa nel merito dopo la cassazione della sentenza impugnata.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle plusvalenze ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, l'alternativa tra bene edificato e bene non edificato è rigida e non consente un tertium genus.
• La vendita di un fabbricato non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile solo perché le parti prevedano la demolizione e ricostruzione dell'immobile o perché il lotto conservi potenzialità edificatoria residua.
• La qualificazione fiscale dell'operazione deve avere riguardo all'oggetto effettivo della cessione al momento del contratto, non a future iniziative dell'acquirente, eventuali e rimesse alla sua volontà.
• La plusvalenza tassabile non può essere desunta da presunzioni fondate su elementi soggettivi interni alle parti quando l'operazione riguarda un immobile già edificato.
• Quando la questione è risolvibile in diritto e non occorrono ulteriori accertamenti di fatto, la Cassazione può cassare la sentenza e decidere nel merito, annullando direttamente l'atto impositivo.

Come è indicizzato