Cassazione Civile, Ordinanza n. 08432/2026 del 03/04/2026

Esito

La controversia

Un condòmino ha convenuto il condominio chiedendo: la rideterminazione dei valori millesimali delle singole unità, la consegna delle chiavi del cancello di accesso all'androne-passaggio carraio condominiale e il risarcimento dei danni da infiltrazioni d'acqua provenienti dall'impianto fognario condominiale. Il giudice di pace ha respinto la domanda sulle tabelle millesimali, ha riconosciuto un diritto di passaggio veicolare nell'androne con conseguente ordine di consegna delle chiavi e ha liquidato un danno di euro 650,00. In appello entrambe le impugnazioni sono state respinte; il tribunale ha inoltre ritenuto convenzionali le tabelle approvate nel 2014, ha escluso la sufficienza delle allegazioni sul danno e ha riqualificato il diritto di passaggio. In cassazione il condòmino ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1118, 1123 c.c., 1428, 1442 c.c. e 68-69 disp. att. c.c., sostenendo che la delibera del 2014 non avesse natura convenzionale e che fosse rettificabile per errore di calcolo; 2) violazione degli artt. 2043 e 2051 c.c. e vizi motivazionali, lamentando che il tribunale avesse escluso l'applicazione dell'art. 2051 c.c., non avesse valorizzato la prova presuntiva dei danni da infiltrazioni e non avesse disposto una CTU. Il condominio ha proposto ricorso incidentale, contestando il riconoscimento del diritto di passaggio carraio nell'androne e deducendo la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini, poiché la decisione incideva su titoli di proprietà confliggenti.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso principale del condòmino. Ha invece accolto il ricorso incidentale del condominio limitatamente alla domanda di accertamento del diritto di passaggio attraverso l'androne condominiale, dichiarando la nullità della sentenza impugnata e dell'intero giudizio su tale capo per difetto di integrità del contraddittorio, con rimessione della causa al Giudice di pace di Casale Monferrato in persona di diverso magistrato, affinché provveda previa integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate per la particolarità della controversia.

Norme richiamate

• art. 69 disp. att. c.c.

  le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, c.c., quando risultino conseguenza di un errore; se invece le tabelle hanno natura convenzionale, la revisione ex art. 69 non è ammessa.

• art. 1136, secondo comma, c.c.

  richiamato come maggioranza necessaria per la rettifica o modifica delle tabelle millesimali in caso di errore.

• art. 1123, primo comma, c.c.

  consente la diversa convenzione tra condomini sulla ripartizione delle quote e delle spese, che può attribuire alle tabelle valore negoziale e precluderne la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.

• art. 1118 c.c.

  richiamato in relazione al criterio legale di partecipazione alle spese e ai diritti condominiali, rispetto al quale può operare una diversa convenzione.

• art. 68 disp. att. c.c.

  indica i criteri di formazione dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale.

• artt. 1428 e ss. c.c.

  l'errore rilevante ai fini della revisione delle tabelle millesimali non coincide con il vizio del consenso; il ricorrente non può invocarli per contestare la sola erroneità dei calcoli se manca la deduzione specifica dei canoni ermeneutici violati.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  chi impugna in cassazione l'interpretazione di una clausola o di una convenzione deve indicare specificamente quali canoni ermeneutici siano stati violati e in che modo, non bastando contrapporre una diversa lettura del testo.

• art. 2043 c.c.

  richiamato dal ricorrente, ma la Corte non ravvisa una violazione decisiva; la censura è stata respinta perché si risolveva in una richiesta di riesame del fatto e delle allegazioni sul danno.

• art. 2051 c.c.

  la responsabilità per danni derivanti da impianti condominiali è astrattamente sussumibile in questa norma; la responsabilità è oggettiva e l'attore deve provare nesso causale e rapporto di custodia, mentre il custode può liberarsi provando il caso fortuito.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  utilizzato per le censure di violazione di legge su tabelle millesimali, danni da infiltrazioni e diritto di passaggio.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  richiamato per il vizio motivazionale, ma la Corte ha ritenuto che gli elementi addotti non fossero decisivi.

• art. 132, comma secondo, n. 4, c.p.c.

  richiamato in via subordinata, senza che la Corte ravvisasse un vizio di motivazione rilevante.

• art. 832 c.c.

  richiamato nel motivo incidentale insieme alle norme su comunione e uso delle parti comuni, a sostegno della pretesa erroneità del riconoscimento del passaggio carraio.

• art. 1102 c.c.

  richiamato dal ricorrente incidentale per contestare l'uso della parte comune oltre i limiti consentiti.

• art. 1139 c.c.

  richiamato dal ricorrente incidentale in tema di disciplina del condominio e rinvio alle norme sulla comunione.

• art. 1376 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale senza specifica autonoma ratio nella decisione.

• art. 354, comma 1, c.p.c.

  il giudice d'appello, accertato il difetto di litisconsorzio necessario, avrebbe dovuto rimettere la causa al primo giudice.

• art. 383, comma 3, c.p.c.

  in presenza di vizio di litisconsorzio necessario non sanato, la Cassazione annulla le pronunce e rinvia al primo giudice.

Massime di principio

• La revisione delle tabelle millesimali è ammessa solo quando la difformità tra valori effettivi e valori tabellari derivi da un errore obiettivo; il mero richiamo a un errore di consenso o a una diversa ricostruzione del calcolo non basta se la tabella ha natura convenzionale.
• Chi impugna in cassazione l'interpretazione di una delibera o di una clausola deve indicare specificamente i canoni ermeneutici violati e il modo in cui il giudice se ne sia discostato; non è sufficiente proporre una lettura alternativa del testo.
• In tema di revisione delle tabelle millesimali, la parte istante non è onerata di una prova tecnica piena in astratto, ma deve comunque allegare e dimostrare, anche per indizi, l'effettiva divergenza tra valori reali e valori attribuiti; senza tale base fattuale la domanda non può essere accolta.
• La consulenza tecnica d'ufficio non può supplire al difetto di allegazione dei fatti costitutivi della domanda: il CTU può accertare fatti tecnici o strumentali, ma non sostituirsi alla parte nell'allegare i fatti principali.
• La responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. ha natura oggettiva: l'attore deve provare il nesso tra cosa e danno e il rapporto di custodia, mentre il convenuto si libera solo provando il caso fortuito.
• Nel giudizio che incide su titoli di proprietà o su diritti reali riferiti a beni condominiali, il contraddittorio deve essere integrato nei confronti di tutti i soggetti la cui posizione giuridica sarebbe incisa dalla decisione; in difetto, l'intero processo è nullo e va rimessa la causa al primo giudice.
• L'impugnazione incidentale tardiva è ammissibile quando l'impugnazione principale possa rimettere in discussione l'assetto di interessi derivante dalla sentenza, anche nelle cause scindibili, perché l'interesse all'impugnazione sorge dalla possibile modifica di tale assetto.

Come è indicizzato