Cassazione Civile, Ordinanza n. 33366/2024 del 19/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 2001, con integrale pagamento del prezzo al momento del preliminare, seguito nel 2002 dal rogito definitivo, nel quale si dava atto dell’avvenuto pagamento. Anni dopo, la procedura fallimentare della società di cui il dante causa della venditrice era socio ha agito in revocatoria contro l’acquirente, assumendo l’inefficacia della vendita perché compiuta dopo il fallimento. L’acquirente ha chiamato in causa gli eredi del venditore e il notaio rogante, chiedendo di essere tenuta indenne dal professionista per responsabilità professionale. Dopo la definizione del rapporto con la procedura fallimentare e la rinuncia verso gli eredi, è rimasta la sola domanda contro il notaio. La Corte d’appello ha escluso la responsabilità del notaio, ritenendo che questi avesse svolto le visure ipocatastali e cartacee nei limiti del dovere professionale, senza che emergessero iscrizioni o trascrizioni preclusive. In Cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell’art. 88 l.fall. per la ritenuta insussistenza di un obbligo di trascrivere la sentenza di fallimento del socio; 2) violazione degli artt. 1176 e 1218 c.c. per avere la Corte d’appello ritenuto adempiuto l’obbligo di verifica del notaio, nonostante l’omessa individuazione del fallimento; 3) violazione dell’art. 2697 c.c. per errata ripartizione dell’onere della prova sull’adempimento del professionista e travisamento della prova; 4) ulteriore violazione dell’art. 2697 c.c. in punto di ampiezza dell’obbligo di verifica, sostenendo che il notaio avrebbe dovuto estendere le ricerche oltre il circondario di stipula, oppure che tale ampliamento fosse stato oggetto di incarico specifico.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha rilevato che i motivi non colpivano la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata soprattutto su accertamenti di fatto: il notaio aveva effettivamente svolto le visure, anche per il periodo cartaceo precedente all’informatizzazione, mediante incarico a una "visurista", e da tali ricerche non era emerso alcun fallimento; inoltre, l’eventuale questione sull’obbligo di trascrizione della sentenza fallimentare non era decisiva, perché l’esito dipendeva dall’accertato svolgimento delle verifiche. La Corte ha anche ribadito che il danno da responsabilità professionale non coincide necessariamente con il mero pagamento del prezzo già effettuato, potendo consistere nella perdita della possibilità di recupero o di tutela che una diligente attività del notaio avrebbe consentito. Le spese sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 88 l.fall.

  La ricorrente ne proponeva un’interpretazione nel senso dell’esistenza di un obbligo di trascrizione della sentenza di fallimento; la Corte ha però ritenuto che la questione non fosse decisiva rispetto alla ratio della sentenza impugnata e che, comunque, la tesi fosse soltanto opinabile.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato per sostenere la diligenza professionale esigibile dal notaio, comprensiva delle attività preliminari e complementari necessarie alla verifica della capacità/potere di disporre del venditore; la Corte non ha negato tale principio, ma ha reputato che il motivo non cogliesse la ratio della decisione di merito.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per affermare la responsabilità del professionista per inadempimento; la Corte ha escluso che la decisione impugnata avesse negato l’obbligo del notaio, osservando invece che i giudici di merito avevano accertato l’avvenuto adempimento.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato sulla distribuzione dell’onere probatorio: il danneggiato deve provare il danno e il nesso con l’inadempimento, mentre il professionista deve dimostrare l’adempimento o la causa non imputabile; la Corte ha ritenuto che i giudici di merito avessero reputato provato l’adempimento sulla base degli atti, sicché non vi era violazione della regola probatoria.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato nel dispositivo in relazione al contributo unificato, secondo la formula di legge conseguente all’esito sfavorevole del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, i motivi di ricorso sono inammissibili quando non attaccano la reale ratio decidendi della sentenza impugnata, specie se questa si fonda su un autonomo accertamento in fatto non efficacemente censurato.
• In tema di responsabilità professionale del notaio, l’obbligo di diligenza comprende le verifiche preliminari necessarie alla stipula, ma la responsabilità non può essere affermata se il giudice di merito accerta che tali verifiche sono state effettivamente svolte e hanno dato esito negativo.
• La censura relativa alla ripartizione dell’onere della prova è inammissibile se mira in realtà a rimettere in discussione l’accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito sull’avvenuto adempimento del professionista.
• Il danno da negligenza professionale non coincide necessariamente con il pagamento già eseguito, ma può consistere nella perdita della possibilità di evitare o recuperare gli effetti pregiudizievoli che una diligente prestazione avrebbe consentito di scongiurare.
• L’estensione dell’obbligo di indagine del notaio oltre i limiti ordinari del proprio incarico deve risultare allegata e provata secondo le regole processuali; in mancanza, la domanda risarcitoria non può essere accolta.

Come è indicizzato