Cassazione Civile, Ordinanza n. 22597/2026 del 01/07/2026

Esito

La controversia

Una donna aveva acquistato all’asta un immobile la cui stima era stata redatta da un geometra. Sospettando di avere pagato un prezzo non coerente con il reale valore del bene, aveva promosso accertamento tecnico preventivo; l’espletata consulenza aveva evidenziato difformità rispetto alla perizia originaria in ordine a superficie, caratteristiche strutturali, condizioni del fabbricato e potenzialità edificatoria, con una sopravvalutazione accertata dapprima in euro 41.000,00 e poi, a seguito di nuova CTU disposta nel giudizio di merito, in euro 78.000,00. L’attrice aveva quindi convenuto il professionista chiedendone la condanna al risarcimento del danno, assumendo che l’errore nella stima avesse inciso sul prezzo di aggiudicazione e sulla sua decisione di partecipare all’asta, e la compagnia assicuratrice era stata chiamata in manleva. Il Tribunale aveva riconosciuto solo parzialmente la domanda, liquidando equitativamente il danno in euro 19.500,00 e accogliendo la manleva; la Corte d’appello aveva confermato, qualificando il pregiudizio come perdita di chance ma ritenendo non provato che, con una corretta stima e un diverso prezzo base, l’attrice avrebbe certamente o verosimilmente acquistato a un prezzo inferiore, e aveva inoltre ritenuto legittima la regolazione delle spese. Con il ricorso per cassazione la parte soccombente ha denunciato: 1) violazione degli artt. 2697 e 1226 c.c., per avere la Corte territoriale preteso la prova del risultato finale perduto invece della sola chance; 2) violazione degli artt. 1223 e 1226 c.c. e vizio motivazionale, per una liquidazione equitativa ritenuta arbitraria e incoerente con il danno accertato; 3) e 4) censure sulle spese di lite e sulla mancata rimborsabilità delle spese di consulenza di parte. La Cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo, assorbendo gli altri, rilevando che la Corte d’appello aveva errato nel pretendere la prova certa dell’esito alternativo dell’asta, quando il danno lamentato era la perdita attuale di una possibilità seria e concreta di partecipare e formulare un’offerta consapevole; ha quindi cassato la sentenza con rinvio alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione, anche per le spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ha dichiarato assorbiti il terzo e il quarto, ha cassato in relazione la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione, demandando al giudice di rinvio anche la regolazione delle spese del giudizio di cassazione. La Corte ha ritenuto che il giudice di merito avesse erroneamente applicato le regole sulla perdita di chance e sulla liquidazione equitativa, aggravando l’onere probatorio della danneggiata e riducendo il risarcimento sulla base di fattori ipotetici non adeguatamente verificati.

Norme richiamate

• art. 696 c.p.c.

  richiamato quale strumento di accertamento tecnico preventivo utilizzato prima dell’introduzione della causa di merito

• art. 702-bis c.p.c.

  richiamato per il rito sommario inizialmente introdotto e poi convertito nel corso del giudizio

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione del ricorso in camera di consiglio

• art. 2697 c.c.

  la Corte afferma che il giudice di merito ha impropriamente aggravato l’onere probatorio, pretendendo la prova certa del risultato finale anziché della chance perduta

• art. 1223 c.c.

  richiamato nei motivi, in relazione al criterio di risarcibilità del danno-conseguenza

• art. 1226 c.c.

  la liquidazione equitativa va usata per commisurare la concreta consistenza della chance perduta, non per comprimere arbitrariamente il danno sulla base di congetture

• art. 91 c.p.c.

  richiamato nei motivi relativi alle spese, ma tali censure restano assorbite dall’accoglimento dei primi due motivi

Massime di principio

• Il danno da perdita di chance non coincide con il mancato conseguimento del risultato finale, ma con la perdita attuale di una possibilità seria, concreta e apprezzabile di conseguirlo.
• Per la risarcibilità della chance è sufficiente dimostrare, anche in via presuntiva, che una condotta illecita o colposa abbia inciso su una concreta occasione favorevole; non è richiesta la prova certa dell’esito finale che non si è verificato.
• In materia di liquidazione del danno da chance, il giudice deve usare criteri probabilistici e inferenze induttive, partendo dai dati oggettivi accertati e motivando il percorso seguito; non può fondare la riduzione del ristoro su variabili meramente ipotetiche non riscontrate.
• Nelle vendite all’asta, l’errore estimativo del professionista può integrare un elemento perturbatore causalmente rilevante, idoneo a incidere sulla partecipazione e sul prezzo di aggiudicazione, senza che la natura competitiva della gara escluda di per sé il nesso causale.
• La previa visione del bene da parte dell’offerente rileva solo rispetto a difformità immediatamente percepibili con l’ordinaria diligenza, non anche per escludere l’affidamento riposto in dati tecnici specialistici contenuti nella perizia estimativa.
• La differenza tra valore stimato e valore effettivo del bene non determina automaticamente il danno risarcibile, ma costituisce un parametro oggettivo da cui muovere per apprezzare, in via probabilistica, la misura della chance patrimoniale perduta.

Come è indicizzato