Cassazione Civile, Ordinanza n. 24317/2022 del 05/08/2022

Esito

La controversia

Il promissario acquirente aveva chiesto in giudizio l'esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita di un immobile in corso di costruzione, con riduzione del prezzo per vizi, difformità e differenze peggiorative dell'abitazione, del box e delle parti comuni, oltre al risarcimento dei danni, anche per il ritardo nella consegna. Il promittente venditore aveva resistito e proposto domanda riconvenzionale per far dichiarare la risoluzione del preliminare per inadempimento dell'acquirente, sostenendo che questi non si fosse presentato al rogito nonostante la diffida ad adempiere e che le somme versate dovessero restare acquisite. La Corte d'appello aveva confermato la risoluzione, ritenendo ingiustificato il rifiuto del promissario acquirente sia per la mancata consegna del certificato di abitabilità, sia per i vizi denunciati, reputati non gravi. In cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1477, 1460 e 115 c.c. e c.p.c., sostenendo che la mancata consegna del certificato di abitabilità/agibilità legittimava il rifiuto di stipulare il definitivo; 2) violazione delle norme sulla garanzia per vizi della cosa venduta e sull'esecuzione specifica del preliminare, lamentando che i vizi dell'immobile avrebbero dovuto consentire la riduzione del prezzo, senza subordinare il rimedio alla loro gravità ex art. 1455 c.c., e che fosse necessaria una consulenza tecnica per accertarne l'incidenza; 3) omesso esame del rigetto dell'istanza di CTU; 4) violazione dell'art. 1385 c.c. per avere la Corte territoriale riconosciuto il trattenimento della caparra e, insieme, il risarcimento del danno.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti il terzo e il quarto. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, affinché riesamini la controversia applicando i principi enunciati: da un lato, la mancanza del certificato di abitabilità/agibilità giustificava il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il definitivo; dall'altro, i vizi dedotti dovevano essere valutati non già in base alla sola gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., ma in relazione ai presupposti della garanzia per vizi e alla loro incidenza sull'uso e sul valore del bene. Il giudice di rinvio dovrà inoltre riesaminare, alla luce del nuovo assetto, la richiesta di CTU, il profilo risarcitorio e il tema della caparra confirmatoria, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1477 c.c.

  nel contratto definitivo il venditore deve consegnare i documenti necessari all'uso della cosa venduta; nel preliminare ciò implica che tali documenti debbano essere disponibili al momento della stipula definitiva.

• art. 1460 c.c.

  il promissario acquirente può opporre l'eccezione di inadempimento e rifiutare la stipula del definitivo se il promittente venditore non ha ottenuto il certificato di abitabilità/agibilità.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente per censurare l'affermazione di conoscenza del difetto di abitabilità, ritenuta non supportata da adeguato riscontro probatorio.

• art. 2932 c.c.

  l'esecuzione in forma specifica del preliminare è compatibile con la domanda di riduzione del prezzo o di eliminazione dei vizi dell'immobile.

• art. 1490 c.c.

  la garanzia per i vizi opera quando la cosa è inidonea all'uso o ne sia diminuito apprezzabilmente il valore.

• art. 1491 c.c.

  richiamato tra le norme sulla garanzia per vizi e la loro disciplina applicabile alla vendita.

• art. 1492 c.c.

  il compratore può scegliere tra risoluzione e riduzione del prezzo; nel caso di preliminare, tali rimedi sono azionabili anche in sede di esecuzione specifica.

• art. 1497 c.c.

  richiamato dalla parte ricorrente in tema di difformità della cosa venduta rispetto alle qualità promesse.

• art. 1465 c.c.

  richiamato dalla parte ricorrente nel complesso delle doglianze in materia di compravendita e rimedi sinallagmatici.

• art. 1455 c.c.

  la Corte ribadisce che il giudizio di gravità dell'inadempimento non integra il parametro decisivo per l'operatività delle azioni edilizie ex artt. 1490 e 1492 c.c.; la disciplina speciale della garanzia vizi non va integrata con la regola della non scarsa importanza dell'inadempimento.

• art. 1453 c.c.

  richiamato per distinguere la risoluzione per inadempimento dalla disciplina speciale della garanzia per vizi.

• art. 1385 c.c.

  richiamato per il tema della caparra confirmatoria e della sua eventuale trattenuta a fronte dell'accertato inadempimento.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  usato per dedurre violazioni di legge nei primi, secondi e quarti motivi di ricorso.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  usato per censurare l'omesso esame del rigetto della CTU e della quantificazione della diminuzione di valore.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità/agibilità, pur non incidendo sulla validità del contratto, costituisce inadempimento del promittente venditore e giustifica il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il definitivo, salvo espressa rinuncia del compratore o esonero del venditore dall'obbligo di ottenerlo.
• La conoscenza da parte del promissario acquirente della mancanza del certificato di abitabilità/agibilità non basta, da sola, a legittimare la richiesta del venditore di concludere il definitivo prima del rilascio del certificato, né esclude automaticamente l'eccezione di inadempimento, se non risulta una rinuncia specifica al requisito.
• Nella vendita, la garanzia per vizi opera quando la cosa è inidonea all'uso o ne è diminuito apprezzabilmente il valore; il compratore può scegliere tra risoluzione e riduzione del prezzo senza che sia necessario un autonomo giudizio sulla 'non scarsa importanza' dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., salvo il diverso e autonomo tema della risoluzione per inadempimento.
• In sede di esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c., il promissario acquirente può cumulare la domanda di trasferimento con quella di riduzione del prezzo o di eliminazione dei vizi, quando il bene promesso presenti difformità o difetti rilevanti ai sensi della disciplina della garanzia.
• La valutazione dei vizi dell'immobile, ai fini della garanzia, deve concentrarsi sulla loro incidenza sull'idoneità all'uso o sul valore del bene, non essendo sufficiente una motivazione che si arresti alla mera considerazione della maggiore o minore gravità dell'inadempimento in termini generali.

Come è indicizzato