Cassazione Civile, Ordinanza n. 01625/2026 del 25/01/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti avevano acquistato un immobile già locato a un ente pubblico e utilizzato come sede scolastica; sostenevano che, dopo il subentro della provincia nella gestione dell'immobile, quest'ultima ne aveva mantenuto l'occupazione senza titolo fino al rilascio, avvenuto solo alcuni anni dopo la diffida al rilascio. Chiedevano quindi il risarcimento del danno per occupazione abusiva, quantificato in base al valore locativo del bene per il periodo di indisponibilità, oltre a un importo per mancata manutenzione. In primo grado il tribunale aveva riconosciuto in via non definitiva il diritto al risarcimento e poi liquidato una somma. In appello la provincia ha ottenuto la riforma integrale: la corte territoriale ha ritenuto che non fosse stato allegato e provato un concreto danno conseguenza, cioè la perdita di una effettiva possibilità di godimento, locazione o alienazione del bene. I proprietari hanno quindi proposto ricorso per cassazione con cinque motivi: 1) violazione dei limiti del devolutum, del giudicato interno e dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la corte d'appello avesse riesaminato l'an debeatur pur essendo impugnata solo la liquidazione; 2) violazione degli artt. 1223, 2043 e 2056 c.c., contestando l'esclusione del danno da occupazione abusiva e sostenendo che bastasse la perdita della concreta possibilità di godimento, da liquidare equitativamente sul valore locativo; 3) violazione dell'art. 2697 c.c. per il riparto dell'onere probatorio; 4) violazione dell'art. 115 c.p.c. nella valutazione del materiale probatorio; 5) violazione dell'art. 92 c.p.c. sulle spese di lite.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ha accolto il secondo motivo e ha dichiarato assorbiti il terzo, il quarto e il quinto. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Potenza, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese. La Corte ha chiarito che, in caso di occupazione senza titolo di un immobile, il diritto al risarcimento presuppone la concreta possibilità perduta di esercitare il godimento, diretto o indiretto, del bene; tale pregiudizio può essere provato anche per presunzioni e, se non è dimostrabile nel preciso ammontare, va liquidato equitativamente, eventualmente assumendo il canone locativo di mercato come parametro. Nel caso concreto, la corte territoriale aveva erroneamente richiesto una prova troppo specifica delle occasioni di utilizzo o locazione perse, senza valorizzare adeguatamente l'allegazione della perdita della concreta possibilità di godimento e senza considerare il corretto regime probatorio delineato dalle Sezioni Unite.

Norme richiamate

• art. 278 c.p.c.

  La condanna generica richiede l'accertamento, anche sommario, non solo dell'illegittimità della condotta ma anche della sua attitudine dannosa; rinvia al giudizio successivo solo la quantificazione del danno.

• art. 2056 c.c.

  La liquidazione del danno va effettuata secondo i criteri di cui agli artt. 1223, 1226 e 1227 c.c.; nel caso di occupazione abusiva può farsi ricorso alla valutazione equitativa sul parametro del canone locativo di mercato.

• art. 1223 c.c.

  Il risarcimento comprende la perdita subita e il mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta del fatto illecito; il danno da occupazione senza titolo deve essere ancorato a un concreto pregiudizio patrimoniale.

• art. 2043 c.c.

  La nozione di danno ingiusto richiede la combinazione tra lesione dell'interesse tutelato e concreto pregiudizio risarcibile; la mera violazione del diritto non basta senza un danno conseguenza.

• art. 2697 c.c.

  L'onere della prova del pregiudizio incombe sul danneggiato, ma può essere assolto anche mediante presunzioni semplici e nozioni di comune esperienza, con eventuale specifica contestazione della controparte.

• art. 115 c.p.c.

  Le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza possono essere utilizzate per inferire, anche presuntivamente, la concreta possibilità di godimento perduta.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciare oltre i limiti della domanda e del devolutum; nel caso concreto la censura è stata respinta perché l'appello investiva anche la questione dell'an del danno.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di giudicato interno, ma la Corte ha escluso che vi fosse stata violazione perché la questione sull'esistenza del danno era ancora devoluta in appello.

• art. 342 c.p.c.

  L'atto di appello deve contenere censure specifiche; nel caso concreto la Corte ha ritenuto che l'appello della provincia fosse specifico anche sulla sussistenza del danno.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato in relazione al giudicato sostanziale; la Cassazione ha escluso che la sentenza non definitiva avesse formato un giudicato ostativo sul punto della sussistenza del danno.

• art. 92 c.p.c.

  La censura sulle spese è rimasta assorbita per effetto dell'accoglimento del secondo motivo e del rinvio.

• art. 384 c.p.c.

  La motivazione della sentenza di merito è stata corretta dalla Cassazione nei limiti consentiti, mantenendo fermo l'esito sul primo motivo.

Massime di principio

• Nell'occupazione senza titolo di un immobile, il danno risarcibile non coincide con la sola violazione del diritto di proprietà, ma con la concreta perdita della possibilità di godere del bene, direttamente o indirettamente, anche tramite concessione a terzi.
• La prova del danno da perdita di godimento può essere fornita anche per presunzioni semplici e attraverso fatti notori o di comune esperienza; tuttavia il danneggiato deve comunque allegare la concreta possibilità di godimento perduta, mentre il convenuto può contestarla specificamente.
• Se il danno da occupazione abusiva non è dimostrabile nel suo preciso ammontare, il giudice può liquidarlo in via equitativa, assumendo il canone locativo di mercato come parametro di riferimento.
• La condanna generica ex art. 278 c.p.c. presuppone un accertamento almeno sommario della potenzialità dannosa del fatto illecito; il giudicato sull'an non impedisce al giudice della liquidazione di escludere, nel caso concreto, la sussistenza del danno solo se la questione non è stata già definitivamente accertata nei suoi elementi costitutivi.
• Nel giudizio di risarcimento per occupazione senza titolo, non è necessario allegare e provare specifiche occasioni di locazione o vendita perdute in modo analitico, purché emerga in modo plausibile la frustrazione della concreta possibilità di utilizzare economicamente il bene.

Come è indicizzato