Cassazione Civile, Ordinanza n. 04942/2026 del 05/03/2026

Esito

La controversia

Una società proprietaria di unità immobiliare in un condominio ha impugnato davanti al Tribunale una delibera assembleare straordinaria che aveva modificato il regolamento condominiale introducendo il divieto di usare le parti comuni, in particolare il cortile, per operazioni di carico e scarico merci a uso commerciale, consentendone l’uso solo eccezionalmente per traslochi, lavori edili e simili attività private previa autorizzazione dell’amministrazione. La società ha chiesto la declaratoria di nullità, annullabilità o inefficacia della delibera, sostenendo che la clausola regolamentare avesse natura contrattuale e che, pertanto, la modifica richiedesse l’unanimità e non la maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c. Il Tribunale ha dichiarato improcedibile la domanda ritenendo devoluta la controversia ad arbitri in forza di una clausola del regolamento che rimetteva a un collegio arbitrale qualunque controversia fra proprietari o fra questi e l’amministratore in dipendenza del regolamento. La Corte d’appello ha qualificato tale arbitrato come irrituale, ha respinto l’eccezione di inammissibilità dell’appello e ha rigettato l’impugnazione. In Cassazione la società ha dedotto, con il primo motivo, violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., 1137, 1138 e 2265 c.c., lamentando l’opponibilità della clausola arbitrale/regolamentare in mancanza di prova della trascrizione del regolamento e del richiamo nel titolo di acquisto, oltre a omessa pronuncia su tale punto; con il secondo motivo ha denunciato violazione degli artt. 1362, 1363 c.c., 806 e 808-ter c.p.c. e degli artt. 24 e 25 Cost., sostenendo che la clausola arbitrale fosse stata erroneamente interpretata come arbitrato irrituale e applicata anche alle impugnazioni delle delibere assembleari. La Corte ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché la questione dell’opponibilità per mancata trascrizione/richiamo nel rogito non risultava trattata nei gradi di merito e comunque la dedotta omessa pronuncia doveva essere denunciata come error in procedendo ex art. 112 c.p.c., non come vizio di motivazione o violazione di legge sostanziale. Il secondo motivo è stato rigettato perché l’impugnazione delle delibere condominiali è compromettibile in arbitri, non essendo riservata in via esclusiva al giudice ordinario, e perché l’interpretazione della clausola arbitrale contenuta nel regolamento come comprensiva anche delle controversie relative alle delibere assembleari è stata ritenuta plausibile; inoltre, il ricorso si limitava a contrapporre una diversa lettura della clausola senza specificare puntualmente i canoni ermeneutici violati.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato la decisione della Corte d’appello di Milano che aveva respinto l’impugnazione della società contro la delibera condominiale e ha mantenuto ferma la qualificazione e l’operatività della clausola arbitrale del regolamento condominiale. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e, ricorrendone i presupposti, al versamento dell’ulteriore contributo unificato previsto dall’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1136 c.c.

  Richiamato per affermare che la delibera assembleare era stata approvata a maggioranza, mentre la ricorrente sosteneva fosse necessaria l’unanimità per la modifica di un regolamento contrattuale.

• art. 1137 c.c.

  La Corte ribadisce che la previsione del diritto di impugnazione della delibera da parte del condomino non esclude la compromettibilità in arbitri delle controversie condominiali.

• art. 1138 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di regolamento condominiale e sua natura/opponibilità.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente come norma asseritamente violata nella valutazione delle prove; la censura è stata ritenuta inammissibile.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente come norma asseritamente violata nella valutazione delle prove; la censura è stata ritenuta inammissibile.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte evidenzia che l’omessa pronuncia va fatta valere come error in procedendo e non mediante i vizi di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. o la violazione di norme sostanziali.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato in tema di interpretazione della clausola arbitrale; la Corte osserva che il ricorrente deve indicare specificamente i canoni ermeneutici violati.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato in tema di interpretazione della clausola arbitrale; la Corte osserva che il ricorrente deve indicare specificamente i canoni ermeneutici violati.

• art. 2265 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma non decisivo nella motivazione di rigetto.

• art. 806 c.p.c.

  Richiamato per escludere che le controversie sull’impugnazione delle delibere condominiali siano sottratte in assoluto alla compromettibilità in arbitri.

• art. 808 c.p.c.

  Richiamato per escludere un divieto generale di arbitrabilità della controversia condominiale.

• art. 808-ter c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel denunciare l’erronea qualificazione dell’arbitrato come irrituale.

• art. 24 Cost.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno della censura sulla clausola arbitrale e sul diritto di difesa.

• art. 25 Cost.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno della censura sulla clausola arbitrale e sul giudice naturale.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto dell’obbligo dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La compromettibilità in arbitri delle controversie condominiali, incluse le impugnazioni delle delibere assembleari, non è esclusa in via generale dall’art. 1137 c.c., purché la clausola compromissoria sia validamente pattuita e interpretabile in tal senso.
• Chi per cassazione deduce la novità di una questione non trattata nella sentenza impugnata deve allegare e indicare specificamente dove la questione sia stata introdotta nei gradi di merito; in difetto, la censura è inammissibile per novità.
• L’omessa pronuncia del giudice di merito non si denuncia come violazione di norma sostanziale o come vizio motivazionale, ma come error in procedendo ex art. 112 c.p.c.
• Quando si censura l’interpretazione di una clausola contrattuale o regolamentare, non basta invocare in astratto gli artt. 1362 e ss. c.c.: occorre indicare in modo puntuale quali canoni ermeneutici siano stati violati e in quale passaggio interpretativo.
• In sede di legittimità non è sufficiente contrapporre una lettura alternativa della clausola a quella accolta dal giudice di merito, se quest’ultima è una delle interpretazioni plausibili della pattuizione.

Come è indicizzato