Cassazione Civile, Ordinanza n. 08294/2026 del 02/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione finanziaria immobiliare stipulato nel 2005 avente ad oggetto un immobile sito in Reggio Calabria. La concedente ha agito nel 2013 per ottenere la restituzione del bene deducendo l'inadempimento dell'utilizzatrice dal 2011. L'utilizzatrice si è difesa chiedendo: il mutamento di rito; in via principale, la qualificazione del contratto come leasing traslativo con applicazione dell'art. 1526 c.c. e la riduzione della penale prevista nelle condizioni generali; in riconvenzionale, la restituzione dei canoni già riscossi salvo equo compenso per l'uso; in subordine, la declaratoria di inadempimento della concedente per consegna dell'immobile privo del certificato di agibilità. In appello il gravame è stato rigettato. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) nullità del contratto per essere in realtà un sale and lease back volto a eludere il divieto di patto commissorio, oltre a nullità del procedimento per violazione dell'art. 101, comma 2, c.p.c.; 2) violazione dell'art. 1526 c.c. e nullità della clausola che consentiva alla concedente di trattenere i canoni e cumulare ulteriori vantaggi economici; 3) nullità della clausola che subordinava il riversamento dei ricavi della rivendita a 'insindacabili trattative', ritenuta condizione meramente potestativa; 4) violazione delle regole sulle spese per mancata compensazione nonostante asserite criticità della decisione di primo grado.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha dichiarato inammissibili il primo e il secondo motivo perché, al di là dell'intestazione, sollecitavano una rivalutazione del fatto e dell'interpretazione del contratto, oltre a introdurre una questione nuova non dimostrata come già dedotta nei gradi di merito; ha rigettato il terzo motivo, ritenendo che la clausola contestata non integrasse una condizione meramente potestativa ma una condizione mista, dipendente anche dalla volontà del terzo acquirente, e che restasse comunque fermo il dovere del concedente di diligenza nella vendita del bene a prezzo non vile; ha rigettato il quarto motivo, affermando che la regolazione delle spese segue la soccombenza e che la compensazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in cassazione se non nei limiti di motivazione inesistente o apparente. Sono state inoltre poste a carico della ricorrente le spese del giudizio di legittimità e l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 702 bis c.p.c.

  richiamato come rito introduttivo del giudizio promosso dalla concedente per ottenere la restituzione dell'immobile.

• art. 702 ter c.p.c.

  richiamato con riguardo all'ordinanza del Tribunale che ha definito la domanda di restituzione e disposto la separazione delle ulteriori domande.

• art. 2744 c.c.

  evocato dalla ricorrente per sostenere la nullità del contratto per asserito aggiramento del divieto di patto commissorio.

• art. 1344 c.c.

  evocato dalla ricorrente per prospettare la frode alla legge nella costruzione del negozio di leasing.

• art. 1418, comma 2, c.c.

  richiamato quale norma di nullità del contratto in caso di contrarietà a norme imperative o frode alla legge.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere che la Corte d'appello avrebbe dovuto segnalare d'ufficio una questione di nullità e assegnare termine per osservazioni; la Corte ha ritenuto la censura nuova e non scrutinabile nel merito.

• art. 1526 c.c.

  richiamato per sostenere che, in caso di leasing traslativo, la disciplina della vendita con riserva di proprietà imporrebbe la restituzione dei canoni e limiti alla trattenuta delle somme da parte del concedente; la Corte ha ritenuto che la doglianza dipendesse da una diversa lettura delle clausole contrattuali.

• art. 1384 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per chiedere la riduzione della penale contrattuale.

• art. 1460 c.c.

  evocato in via subordinata per dedurre l'inadempimento della concedente nella consegna dell'immobile privo di certificato di agibilità.

• art. 19 delle condizioni generali di contratto

  disposizione contrattuale centrale nel contenzioso, oggetto di contestazione sulla trattenuta dei canoni, sull'indennizzo e sul riversamento dei ricavi della vendita del bene.

• art. 1355 c.c.

  invocato per sostenere la nullità della clausola che subordinava il riversamento dei ricavi a trattative 'insindacabili', ma la Corte ha escluso la condizione meramente potestativa, qualificandola come condizione mista.

• artt. 1362 ss. c.c.

  richiamati dalla Corte per affermare che l'interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito e sindacabile in cassazione solo per violazione dei canoni ermeneutici.

• art. 1362 c.c.

  indicata dalla Corte quale parametro di corretta interpretazione contrattuale, non correttamente dedotto dalla ricorrente.

• art. 1363 c.c.

  indicata dalla Corte come norma di interpretazione sistematica delle clausole contrattuali, richiamata a proposito della lettura congiunta delle clausole 19.1 e 19.3.

• art. 1358 c.c.

  richiamato dalla Corte per affermare che la buona fede nell'avveramento della condizione non può imporre al concedente di alienare il bene a condizioni per lui economicamente inique.

• art. 91 c.p.c.

  richiamato per ribadire che le spese seguono la soccombenza.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  richiamato per evidenziare che la compensazione delle spese è rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito secondo la disciplina ratione temporis applicabile.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  richiamato come parametro di denunciabilità della violazione di legge; la Corte ha distinto tra violazione di legge e censura in fatto/interpretativa.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  richiamato per il quarto motivo; la Corte ha osservato che la doglianza mirava in realtà a contestare il merito della regolazione delle spese.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  richiamato come norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• L'interpretazione del contratto e la ricostruzione della comune volontà delle parti sono attività riservate al giudice di merito; in cassazione è censurabile solo la violazione dei canoni legali di ermeneutica, non la mera richiesta di una diversa lettura delle clausole o delle risultanze istruttorie.
• La qualificazione giuridica del negozio è sindacabile in cassazione solo dopo che siano stati correttamente accertati i suoi elementi fattuali essenziali; resta invece insindacabile la valutazione di merito sulla ricostruzione della fattispecie concreta, se adeguatamente motivata.
• Una questione giuridica non trattata nella sentenza impugnata è inammissibile in cassazione se il ricorrente non dimostra specificamente di averla dedotta nei gradi di merito, indicando l'atto processuale in cui ciò è avvenuto.
• Una clausola che subordina la restituzione dei ricavi della rivendita del bene a trattative del concedente con terzi non integra necessariamente una condizione meramente potestativa: se nella dinamica negoziale interviene anche la volontà di un terzo acquirente, la clausola può configurare una condizione mista.
• Nel leasing, la buona fede nell'attuazione della clausola non può tradursi in un obbligo per il concedente di vendere il bene a condizioni economicamente svantaggiose; permane però il dovere di diligenza nel non alienare il bene a prezzo vile.
• La regolazione delle spese processuali segue il criterio della soccombenza; la compensazione totale o parziale è rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito ed è censurabile in cassazione solo nei ristretti limiti dell'anomalia motivazionale.

Come è indicizzato