Sentenza del 05/03/2020 n. 102 - Comm. Trib. Reg. per la Sardegna

Esito

La controversia

L'Agenzia impugnava la sentenza della CTP di Cagliari che aveva accolto i ricorsi dei contribuenti contro avvisi di accertamento relativi a IVA, IRES, IRAP e IRPEF per il 2006. L'Ufficio aveva ricalcolato i ricavi e le imposte fondandosi sul valore normale degli immobili desunto dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), rilevando scostamenti tra i prezzi di vendita degli appartamenti e il valore OMI e ritenendo così sottrazione di materia imponibile. La CTP aveva ritenuto illegittima la retroattiva applicazione della presunzione del valore normale (richiamando la legge comunitaria 2008 e l'art.24 della L.7/7/2009 n.88) e aveva censurato la mancanza, da parte dell'Ufficio, di presunzioni gravi, precise e concordanti, nonché l'assenza di indicazione dei criteri e dei valori di mercato utilizzati (es. caratteristiche degli immobili, prezzi comparabili, modalità di calcolo).

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale della Sardegna ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato integralmente la sentenza della CTP. Ha ritenuto che l'Ufficio non abbia fornito la pluralità di elementi indiziari richiesti (non ha indicato i valori normali accertati né la metodologia di rilevazione né le caratteristiche degli immobili), e che il mero scostamento tra prezzo di atto e quotazioni OMI non sia sufficiente dopo la modifica normativa. Ha inoltre richiamato la giurisprudenza di legittimità (Corte di cassazione n.9474/2017) secondo cui, dopo l'art.24 L.88/2009, l'accertamento non può basarsi unicamente sul raffronto con l'OMI ma richiede ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti. L'Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese, liquidate in euro 19.800,00, e alla rifusione degli onorari; è stata disposta la distrazione delle spese a favore del difensore che si è dichiarato antistatario.

Norme richiamate

• DPR 600/1973, art. 39, co. 1

  Riferito in relazione alla disciplina dell'accertamento sui redditi d'impresa e alla presunzione di corrispondenza tra corrispettivo e valore normale. La CTR segnala che, dopo la modifica introdotta dall'art.24 della L.88/2009, tale presunzione non può più essere applicata automaticamente come presunzione legale relativa.

• DPR 600/1973, art. 54

  Citato dall'appellante nell'impugnazione. Nel complesso della motivazione processuale è richiamato come parte della normativa tributaria applicabile agli accertamenti (nessuna specifica interpretazione diversa dalla contestazione dell'Agenzia emergente dal testo).

• Legge 7 luglio 2009, n. 88 (legge comunitaria 2008), art. 24

  La CTR ha ritenuto che l'art.24 abbia abrogato la presunzione legale relativa dell'equivalenza tra corrispettivo di cessione immobiliare e valore normale (ripristinando l'esigenza di elementI indiziari). La modifica ha efficacia retroattiva per adeguamento al diritto UE, per cui l'Ufficio non può più fondare rettifiche esclusivamente sul valore OMI.

• Decreto-legge n.223/2006 (art.35, co.3) convertito e modificato dalla L. n.248/2006

  art. 35, co.3 d.l. 223/2006 (conv. L.248/2006)

  Richiamato come atto che aveva introdotto in precedenza la presunzione della corrispondenza tra corrispettivo e valore normale; la giurisprudenza ha poi considerato superata tale presunzione dalla successiva L.88/2009.

• Direttiva comunitaria (richiamata in sentenza)

  art. 73 direttiva n. 2006/???/CE (citata nel testo)

  La sentenza richiama i principi comunitari (art.73 della direttiva citata) come base della necessità di eliminare la presunzione automatica del valore normale, richiedendo conformità al diritto UE.

• Giurisprudenza: Corte di cassazione, sentenza n. 9474/2017

  La Cassazione ha stabilito che, dopo l'intervento normativo del 2009, l'accertamento che derivi da cessioni immobiliari non può fondarsi soltanto sullo scostamento tra prezzo di atto e quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.

Massime di principio

• Dopo l'art.24 L.88/2009 l'Amministrazione finanziaria non può fondare un accertamento fiscale esclusivamente sul raffronto tra prezzo di atto e quotazioni OMI: occorrono ulteriori elementi indiziari "gravi, precisi e concordanti" che dimostrino l'infedeltà delle dichiarazioni.
• Quando l'Ufficio rileva differenze di prezzo fra immobili analoghi venduti dalla stessa impresa, deve documentare le caratteristiche concrete degli immobili (ubicazione precisa, estensione, stato, rifiniture, data delle trattative) e i criteri usati per determinare i valori applicati; l'assenza di tale metodologia rende l'accertamento vulnerabile.
• Le differenze di prezzo tra unità immobiliari nello stesso edificio non sono di per sé prova di evasione: possono derivare da rifiniture diverse, tempi di vendita, capacità negoziale delle parti o mutamenti del mercato; per trasformare la differenza in presunzione di evasione servono indizi supplementari.
• Il contribuente ha titolo per contestare l'accertamento richiedendo all'Ufficio la produzione del dettaglio metodologico, dei valori di riferimento applicati e dei comparabili: la mancata produzione può portare all'annullamento dell'accertamento.
• Le Corti seguono la giurisprudenza di legittimità (es. Cass. n.9474/2017): dunque gli avvisi basati su sole quotazioni OMI senza ulteriori elementi probatori hanno scarse probabilità di resistenza in grado di appello.
• In sede di contenzioso è possibile ottenere la condanna alle spese dell'Amministrazione quando l'accertamento risulta carente nella motivazione e nella documentazione delle modalità di calcolo del valore.