Cassazione Civile, Ordinanza n. 26546/2024 del 11/10/2024

Esito

La controversia

Tre dei quattro comproprietari che avevano venduto con un unico contratto un bene immobile in comunione hanno agito per ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita, la restituzione degli immobili e il risarcimento del danno, deducendo che il prezzo era stato pattuito in tre rate annuali e che l'acquirente aveva versato solo parte della prima rata nonostante i solleciti e la diffida. La questione processuale e sostanziale centrale era se, in presenza di una parte venditrice soggettivamente complessa, la domanda di risoluzione potesse essere proposta da alcuni soltanto dei comproprietari oppure richiedesse il consenso e l'iniziativa congiunta di tutti. I giudici di merito avevano negato l'esame della domanda ritenendo necessaria l'unanimità dei venditori. In cassazione i ricorrenti hanno denunciato violazione di norme sulle obbligazioni solidali e sulla parte complessa, sostenendo che la domanda di risoluzione, come quella di adempimento, possa essere proposta anche da uno solo dei contitolari, purché tutti siano messi in condizione di partecipare al processo; hanno inoltre invocato le norme sulla comunione, assumendo che l'inerzia del comproprietario contumace potesse valere come consenso presunto o comunque non ostare alla risoluzione.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso, cassato la sentenza della Corte d'appello di Torino e rinviato alla stessa Corte in diversa composizione. Ha affermato che, nel contratto di compravendita immobiliare stipulato da una parte venditrice complessa, la domanda di risoluzione deve essere proposta nei confronti di tutti i contraenti, ma non richiede che tutti i componenti della parte complessa aderiscano espressamente allo scioglimento: è sufficiente che siano posti in condizione di partecipare al giudizio. Se uno dei contitolari contesta la risoluzione, deve costituirsi e manifestare la volontà di conservare il contratto; se resta contumace, la domanda è comunque esaminabile e l'eventuale sentenza di risoluzione produrrà effetti anche nei suoi confronti.

Norme richiamate

• art. 1292 c.c.

  richiamato come norma invocata dai ricorrenti sulla disciplina delle obbligazioni e sulla possibile estensione della legittimazione individuale

• art. 1296 c.c.

  richiamato come disposizione posta a sostegno della legittimazione del singolo contitolare a iniziativa processuale

• art. 1317 c.c.

  richiamato dai ricorrenti nel quadro delle obbligazioni soggettivamente complesse

• art. 1319 c.c.

  richiamato come norma che espressamente consente l'iniziativa individuale per la domanda di adempimento

• art. 1320 c.c.

  richiamato dai ricorrenti nel medesimo complesso argomentativo

• art. 1453 c.c.

  richiamato per il principio generale della risoluzione per inadempimento e per il rapporto tra domande di adempimento e risoluzione

• art. 1455 c.c.

  richiamato per il requisito della gravità dell'inadempimento che il giudice deve valutare con particolare rigore in presenza di contrasto tra i contitolari

• art. 1459 c.c.

  richiamato dai ricorrenti come norma sui contratti plurisoggettivi con comunione di scopo, ritenuta espressiva di un principio generale

• art. 1726 c.c.

  richiamato come possibile indice di un principio generale applicabile alla risoluzione nei rapporti con parte complessa

• art. 102 c.p.c.

  richiamato in relazione al litisconsorzio necessario e alla necessità di coinvolgere tutti i partecipanti al rapporto

• art. 1105 c.c.

  richiamato come regola per la composizione giudiziale del conflitto tra contitolari quando non opera la maggioranza

• art. 1108 c.c.

  richiamato come criterio di maggioranza per la deliberazione tra contitolari e per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione

• art. 1110 c.c.

  richiamato dai ricorrenti nel quadro delle regole sulla comunione

• art. 1507 c.c.

  citato in via comparativa nel ragionamento della Corte su una possibile estensione analogica di regole affini

Massime di principio

• Nel contratto di compravendita immobiliare concluso da una parte venditrice soggettivamente complessa, la domanda di risoluzione per inadempimento è proponibile purché tutti i componenti della parte siano evocati nel processo: il requisito decisivo è il contraddittorio integrato, non l'unanimità preventiva delle manifestazioni di volontà.
• La contumacia di uno dei contitolari, se regolarmente convenuto, non impedisce l'esame della domanda di risoluzione; al contrario, la mancata opposizione consente di trattare la domanda come efficace anche nei suoi confronti.
• Se uno dei componenti della parte complessa intende opporsi allo scioglimento del contratto, deve manifestare tale volontà nel processo; il conflitto tra conservazione e scioglimento può essere composto, in via analogica, secondo criteri maggioritari o, in mancanza, dal giudice.
• La risoluzione non può essere ottenuta stragiudizialmente mediante iniziativa di un solo componente della parte complessa quando manchi il consenso espresso degli altri; in tal caso è necessaria la tutela giudiziale.
• Nei rapporti contrattuali plurisoggettivi con oggetto inscindibile, l'esigenza di evitare sentenze inutiliter datae si soddisfa attraverso il litisconsorzio necessario, che assicura l'efficacia della decisione verso tutti i soggetti del rapporto.

Come è indicizzato