Cassazione Civile, Ordinanza n. 18919/2024 del 10/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare nel quale era stata inserita una clausola condizionale collegata al reperimento di un mutuo necessario per l'acquisto. Il promissario acquirente, dopo aver versato una caparra confirmatoria di euro 40.000,00, ha convenuto in giudizio il promittente venditore sostenendo che il contratto si fosse risolto per avveramento di una condizione risolutiva imputabile al mancato ottenimento del mutuo, e chiedendo la restituzione del doppio della caparra o, in subordine, della sola caparra, oltre ad ulteriori domande risarcitorie e di arricchimento senza causa. Il venditore ha resistito, sostenendo invece l'inadempimento del promissario acquirente per mancata stipula del definitivo e ha proposto domanda riconvenzionale per trattenere la caparra e ottenere il risarcimento del danno. Il Tribunale ha accolto la tesi del venditore; la Corte d'appello ha riformato la decisione, qualificando la clausola come condizione mista e ritenendo che il mancato finanziamento fosse dipeso dal fatto del terzo (la banca), con conseguente inefficacia del preliminare e diritto alla restituzione della caparra. In cassazione il venditore ha dedotto violazione degli artt. 1358, 1359 e 1385, comma 2, c.c., contestando la qualificazione della condizione e sostenendo che il comportamento omissivo dell'acquirente e il dovere di buona fede nella pendenza della condizione avrebbero dovuto condurre a ritenere il suo inadempimento e il suo diritto a trattenere la caparra.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso e ha confermato la decisione della Corte d'appello. Ha affermato che, in presenza di una clausola che subordina gli effetti del preliminare all'ottenimento di un mutuo, la condizione è mista perché dipende sia dal comportamento del promissario acquirente sia dalla volontà dell'istituto di credito; tuttavia, se il promissario acquirente si è attivato diligentemente per conseguire il finanziamento e il mutuo non è stato concesso per determinazioni della banca, l'avveramento della condizione risolutiva non è imputabile al promissario acquirente. La Corte ha ritenuto inoltre che l'art. 1359 c.c. non possa essere applicato per imputare la mancata avveramento della condizione a un comportamento omissivo della parte quando non esista uno specifico obbligo giuridico di attivazione, e che il giudice di merito avesse correttamente valorizzato la condotta corretta dell'acquirente e l'incidenza decisiva del fatto del terzo. È stata quindi confermata la condanna del ricorrente alla restituzione della caparra, oltre interessi, spese di lite e ulteriori somme ex art. 96 c.p.c. e art. 13 d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1358 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in tema di comportamento delle parti in pendenza della condizione; la Corte lo considera nel quadro dei doveri di buona fede, ma non ne ravvisa violazione decisiva

• art. 1359 c.c.

  la Corte afferma che non è applicabile per imputare la mancata avveramento della condizione a un omesso comportamento della parte quando manca uno specifico obbligo giuridico di attivazione; in caso di condizione mista e di interesse della parte all'avveramento, l'omissione non può essere equiparata a comportamento contrario a buona fede

• art. 1385, secondo comma, c.c.

  richiamato in relazione alla caparra confirmatoria; viene escluso il diritto del venditore di trattenerla perché non vi è inadempimento del promissario acquirente, mentre viene confermato il diritto alla restituzione della somma versata

• art. 1226 c.c.

  evocato in via subordinata nelle domande di primo grado per la liquidazione equitativa del danno

• art. 380-bis c.p.c.

  utilizzato per la definizione camerale e per l'applicazione delle conseguenze processuali previste in caso di decisione conforme alla proposta anticipata

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  norma dedotta quale vizio di legittimità per violazione e falsa applicazione di legge

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  applicata per la condanna del ricorrente a ulteriori somme per responsabilità aggravata, in considerazione della definizione in piena conformità alla proposta

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  dà luogo all'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Quando un preliminare di compravendita immobiliare è subordinato all'ottenimento di un mutuo necessario per il pagamento del prezzo, la clausola può integrare una condizione mista, perché il suo avveramento dipende sia dall'attivazione della parte sia dalla decisione dell'istituto finanziatore.
• In presenza di condizione mista, la mancata concessione del mutuo per determinazioni del terzo finanziatore può far operare la condizione risolutiva secondo il contratto, senza che sia automaticamente imputabile alla parte promissaria acquirente un inadempimento per il solo fatto del mancato finanziamento.
• L'art. 1359 c.c. non consente di far considerare avverata la condizione o di imputarne il mancato avveramento a una parte se l'attività omessa non costituisce oggetto di uno specifico obbligo giuridico e se la parte aveva interesse all'avveramento della condizione ed ha comunque agito diligentemente.
• Il giudice di merito, se accerta in fatto che il promissario acquirente si è attivato tempestivamente e correttamente per ottenere il mutuo e che il diniego della banca dipende da autonome valutazioni del terzo, può ritenere travolti gli effetti del preliminare e ordinare la restituzione della caparra versata.
• La corretta qualificazione della clausola condizionale e la ricostruzione del fatto del terzo sono apprezzamenti di merito non sindacabili in cassazione se sorretti da motivazione coerente e conforme ai principi di diritto.

Come è indicizzato