Cassazione Civile, Ordinanza n. 23462/2023 del 01/08/2023

Esito

La controversia

Un proprietario di fondo ha convenuto in giudizio la cooperativa edilizia confinante chiedendo la rimozione o l'arretramento dei fabbricati realizzati in violazione delle distanze legali previste dalle norme urbanistiche comunali, oltre al risarcimento del danno. Il Tribunale ha accolto la domanda, ordinando la demolizione o l'arretramento di una porzione dell'edificio per riportarlo alla distanza minima dal confine e condannando al risarcimento del danno da liquidarsi separatamente. La Corte d'appello ha confermato, precisando che il distacco dal confine non edificato andava calcolato secondo le N.T.A. comunali, considerando l'altezza media dell'edificio e, ai fini del distacco, il punto estremo dei balconi. La cooperativa ha proposto ricorso per cassazione con sette motivi: 1) omesso esame di delibere comunali che, secondo la ricorrente, dimostravano la diversa destinazione urbanistica dei suoli e l'assenza di un interesse giuridicamente apprezzabile dell'attore; 2) omessa motivazione sulla non applicabilità del principio di prevenzione; 3) omessa motivazione sulla misurazione dell'altezza dal piano di campagna; 4) contestazione nel merito delle misurazioni del CTU sulla violazione della distanza; 5) nullità della sentenza per asserita ineseguibilità per mancata indicazione delle misurazioni; 6) omessa motivazione sull'impraticabilità della riduzione in pristino per eccessiva onerosità; 7) violazione dell'art. 2058, co. 2, c.c. e omesso esame di fatto decisivo, per non avere il giudice disposto, al più, il risarcimento per equivalente anziché la reintegrazione in forma specifica.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondate le censure sulla rilevanza delle delibere comunali, osservando che la delibera comunale non modifica di per sé la disciplina urbanistica senza approvazione regionale della variante; che le norme sulle distanze dal confine prescindono dall'edificabilità del fondo; che non risultava un trasferimento dell'area alla pubblica amministrazione in assenza di convenzione di lottizzazione; e che il proprietario restava legittimato ad agire per la tutela del suo diritto. Ha giudicato inammissibili le doglianze sul principio di prevenzione, sulla misurazione dell'altezza e sulla violazione delle distanze perché la sentenza d'appello aveva già motivato e, per il resto, le censure miravano a un riesame del merito. Ha escluso anche la nullità per asserita ineseguibilità, rilevando che la sentenza indicava comunque criteri sufficientemente chiari per l'esecuzione. Quanto all'art. 2058 c.c., ha riaffermato che la regola della risarcibilità per equivalente in caso di eccessiva onerosità della reintegrazione in forma specifica non si applica alle azioni reali dirette alla rimozione del fatto lesivo, come la riduzione in pristino per violazione delle distanze. La ricorrente è stata condannata alle spese e al raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 3 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano di Fabbricazione del Comune di Rutigliano

  distacco da confine non edificato pari, almeno, alla metà dell'altezza del fabbricato

  la norma urbanistica impone un distacco minimo dal confine non edificato, calcolato secondo l'altezza media dell'edificio e con riferimento anche ai balconi come punti estremi da considerare nel computo

• art. 7 delle Norme tecniche di Attuazione del p.d.f.

  l'altezza massima è data dalla media di tutte le altezze sui fronti di un edificio dal piano di marciapiede pubblico o di campagna

  l'altezza dell'edificio va misurata secondo il criterio indicato dalle N.T.A., dal piano di marciapiede pubblico o, in mancanza, dal piano di campagna

• artt. 873 e 875 c.c.

  il criterio di prevenzione è derogato quando il regolamento edilizio fissa una distanza minima non solo tra fabbricati ma anche dal confine, salvo la possibilità di costruire in aderenza o in appoggio

• art. 2058 c.c.

  la facoltà di sostituire la reintegrazione in forma specifica con il risarcimento per equivalente per eccessiva onerosità non si applica alle azioni a tutela di diritti reali che richiedono la rimozione del fatto lesivo

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso ricorrono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato quale base del contributo unificato soggetto a raddoppio nei casi previsti

Massime di principio

• Le norme urbanistiche che impongono una distanza minima dal confine operano indipendentemente dall'edificabilità del fondo e restano azionabili dal proprietario finché il trasferimento del bene alla pubblica amministrazione non si sia perfezionato nei modi previsti dall'ordinamento.
• La delibera comunale, da sola, non è sufficiente a modificare la disciplina urbanistica precedente quando la variante richieda l'approvazione regionale e tale approvazione non risulti intervenuta.
• Il principio di prevenzione non opera quando la disciplina locale stabilisce una distanza assoluta dal confine; in tal caso il primo costruttore non può scegliere di edificare a distanza inferiore al minimo imposto.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere un riesame del merito delle misurazioni tecniche compiute dal giudice di merito o dal consulente tecnico d'ufficio, se la sentenza impugnata ha già fornito una motivazione sul punto.
• L'art. 2058, comma 2, c.c. non può essere invocato per trasformare in risarcimento per equivalente la tutela di un diritto reale quando la domanda mira alla rimozione del fatto lesivo, come nella riduzione in pristino per violazione delle distanze legali.

Come è indicizzato