Cassazione Civile, Ordinanza n. 00924/2023 del 13/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita relativo a un bene immobile da costruire, rimasto ineseguito perché l’edificazione non fu portata a compimento. Secondo quanto emerge dalla sentenza, nell’area destinata alla costruzione era presente un immobile occupato senza titolo da terzi, che avevano eseguito abusi edilizi e avevano anche agito in sede civile per farne valere l’acquisizione per usucapione. In conseguenza di tale situazione si era modificato il programma edificatorio ed era stata stipulata una diversa convenzione urbanistica con il Comune di Roma. La promissaria acquirente aveva quindi agito per far accertare la legittimità del proprio recesso dal preliminare per inadempimento colpevole della controparte e per ottenere la restituzione del doppio della caparra, oltre alla provvigione versata all’agenzia immobiliare. In cassazione ha denunciato violazione degli artt. 1176, 1218, 1256, 1385, 1463 e 2697 c.c., sostenendo che la Corte d’appello avesse erroneamente qualificato la vicenda come impossibilità sopravvenuta dovuta a factum principis, senza verificare che la promittente venditrice avesse provato l’assenza di imputabilità dell’impossibilità e senza considerare che non aveva usato l’ordinaria diligenza per acquisire tempestivamente le informazioni urbanistiche e per attivarsi verso il Comune al fine di rimuovere l’ostacolo alla prestazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto errato in diritto il principio affermato dalla Corte territoriale secondo cui il factum principis, di per sé, esonererebbe il debitore da responsabilità per inadempimento. La Suprema Corte ha precisato che il debitore è liberato solo se prova che l’impossibilità sopravvenuta della prestazione non è a lui imputabile e che, quando l’impedimento dipende da un provvedimento dell’autorità, occorre dimostrare che esso non poteva essere evitato con l’ordinaria diligenza. Nel caso concreto, tale prova non risultava fornita dalla promittente venditrice, la quale non aveva dimostrato di essersi tempestivamente attivata per rimuovere la situazione ostativa. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  "violazione e falsa applicazione"

  è stato usato come parametro del motivo di ricorso per denunciare errori di diritto nella qualificazione della fattispecie e nell’applicazione delle norme sostanziali

• art. 1176 c.c.

  la diligenza del debitore richiede una verifica concreta dell’attivazione utile a prevenire o rimuovere l’impedimento

• art. 1218 c.c.

  la responsabilità per inadempimento è esclusa solo se il debitore prova che la prestazione è divenuta impossibile per causa a lui non imputabile

• art. 1256 c.c.

  l’impossibilità sopravvenuta rileva come causa di liberazione solo se non imputabile al debitore

• art. 1385 c.c.

  la domanda della promissaria acquirente era volta anche alle conseguenze del recesso legato all’inadempimento, tra cui la restituzione del doppio della caparra

• art. 1463 c.c.

  richiamato in relazione alla prospettata impossibilità sopravvenuta, ma la Corte esclude che basti il factum principis senza la prova dell’inesigibilità dell’adempimento

• art. 2697 c.c.

  l’onere di provare la non imputabilità dell’impossibilità grava sul debitore che invoca la liberazione

Massime di principio

• Il factum principis non libera automaticamente il debitore dalla responsabilità per inadempimento: occorre sempre verificare se il debitore abbia dimostrato che l’impedimento derivante dal provvedimento dell’autorità non era evitabile con l’ordinaria diligenza.
• Quando la prestazione diventa impossibile per effetto di un intervento pubblico, il debitore deve provare di essersi attivato con le possibilità offerte dall’ordinamento per prevenire o rimuovere l’ostacolo.
• L’onere della prova della non imputabilità dell’impossibilità sopravvenuta grava sul debitore che invoca la liberazione.
• La mera sopravvenienza di un ostacolo amministrativo o urbanistico non basta a escludere l’inadempimento se il debitore non dimostra di aver compiuto le attività diligenti necessarie per superarlo.
• Nel preliminare di compravendita immobiliare, la mancata realizzazione del bene promesso può integrare inadempimento imputabile se la parte promittente non prova di avere reagito tempestivamente agli impedimenti sopravvenuti.

Come è indicizzato