Cassazione Civile, Ordinanza n. 23496/2026 del 18/07/2026

Esito

La controversia

Due acquirenti avevano comprato un appartamento con garage. Dopo la vendita lamentavano che il piano seminterrato fosse privo di rifiniture, che mancasse l’apertura di una finestra e che non fosse stato fornito un cancello d’ingresso, con conseguente mancato rilascio dell’agibilità. Chiedevano in primo grado la condanna del venditore a eseguire le opere necessarie per ottenere l’agibilità o, in alternativa, a corrisponderne il costo, oltre al risarcimento dei danni e, in subordine, la riduzione del prezzo con restituzione dell’eccedenza pagata. Il Tribunale aveva accolto in parte le domande. In appello, il venditore aveva impugnato la decisione e gli acquirenti avevano proposto appello incidentale. La Corte d’appello ha però ritenuto che le difformità denunciate integrassero non vizi della cosa venduta, ma mancato completamento dell’immobile; ha valorizzato le clausole del contratto definitivo con cui gli acquirenti avevano accettato il bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, nonché il preliminare che descriveva l’immobile come grezzo e il contestuale contratto di appalto per il completamento. Ha quindi escluso la responsabilità del venditore anche in relazione al diniego di agibilità. Quanto al residuo prezzo non pagato, la Corte d’appello ha ritenuto infondata l’eccezione di compensazione fondata su due versamenti asseritamente effettuati dagli acquirenti, osservando che uno era stato pagato alla società appaltatrice e l’altro riguardava lavori di completamento già considerati nel rogito. Con il ricorso per cassazione gli acquirenti hanno denunciato violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e sulla garanzia per vizi, sostenendo che il definitivo era stato male interpretato, che non potevano essere richiamate pattuizioni del preliminare non trasfuse nel rogito e che il venditore aveva taciuto vizi e impedito l’agibilità; con il secondo motivo hanno censurato il rigetto dell’eccezione di compensazione sul prezzo residuo.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Ha affermato che, quando il preliminare sia seguito dal contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni, salvo un diverso accordo scritto, e che il giudice di merito aveva correttamente interpretato il rogito sulla base del suo tenore letterale, usando il preliminare solo come elemento confermativo. Ha inoltre precisato che le ulteriori censure miravano in realtà a rimettere in discussione l’apprezzamento di merito, non sindacabile in cassazione, e che, una volta risolta l’interpretazione del contratto definitivo, anche la questione della compensazione si spostava sul piano fattuale. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese del giudizio di legittimità e all’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  La censura per violazione di legge non può tradursi nella richiesta di una nuova valutazione del merito o dell’interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito.

• artt. 1362 c.c. e ss.

  L’interpretazione contrattuale va verificata in cassazione solo sotto il profilo della correttezza dei canoni ermeneutici; se il testo consente più letture plausibili, non è censurabile la scelta del giudice di merito tra interpretazioni entrambe possibili.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti, ma la Corte rileva che non era stata spiegata una concreta violazione del riparto dell’onere della prova.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti, ma senza specifica illustrazione del suo contenuto precettivo e della pretesa violazione.

• art. 2728 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti, ma senza specifica illustrazione del suo contenuto precettivo e della pretesa violazione.

• art. 1372 c.c.

  Il contratto definitivo vincola le parti e costituisce, dopo il preliminare, la fonte regolatrice del rapporto se non risulta un diverso accordo scritto sopravvivente.

• art. 1374 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti, ma la Corte non ravvisa una violazione concreta della regola per cui il contratto obbliga anche alle conseguenze derivanti da legge, usi ed equità.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti, ma la Corte esclude una concreta violazione della buona fede, perché la controversia era risolta sul contenuto del definitivo e non su un comportamento contrario a correttezza.

• art. 1490 c.c.

  La garanzia per vizi della cosa venduta non opera quando il bene sia stato accettato nello stato in cui si trovava e la questione riguardi, in realtà, un mancato completamento pattuito o non previsto a carico del venditore.

• art. 1491 c.c.

  Richiamato per sostenere la responsabilità del venditore per asserita garanzia falsa di assenza di vizi, ma la Corte esclude l’operatività della garanzia per come ricostruito il contenuto del contratto definitivo.

• art. 1494 c.c.

  La Corte esclude che, nel caso concreto, vi sia spazio per responsabilità risarcitoria da vizi della cosa venduta, essendo decisivo l’assetto negoziale risultante dal definitivo.

• art. 1497 c.c.

  Analogamente, viene esclusa la rilevanza delle doglianze sulla mancanza di qualità promesse o essenziali, poiché gli acquirenti avevano accettato il bene nello stato in cui si trovava.

• art. 1243 c.c.

  Richiamato per la compensazione, ma la Corte osserva che, risolta in fatto la questione del contenuto degli accordi, non emerge una violazione di legge.

• art. 1283 c.c.

  Richiamato in rubrica dai ricorrenti, senza che ne sia stata sviluppata una specifica censura idonea a dimostrare l’errore della sentenza impugnata.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato per le spese, ma la Corte rileva che non è stata spiegata una concreta violazione della norma.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02

  Ricorrono i presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/02

  L’ulteriore importo è pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  Ha inserito il comma 1-quater dell’art. 13 del D.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• Dopo la stipula del contratto definitivo, questo costituisce la fonte esclusiva dei diritti e delle obbligazioni delle parti relative al negozio, salvo che sia provato per iscritto un diverso accordo contemporaneo e sopravvivente rispetto al definitivo, specie se l’oggetto è un immobile.
• L’interpretazione del contratto è sindacabile in cassazione solo per violazione dei canoni ermeneutici; non è consentito chiedere una nuova valutazione del significato delle clausole quando il giudice di merito abbia scelto una delle interpretazioni plausibili del testo.
• Il richiamo al contratto preliminare può avere funzione meramente confermativa dell’interpretazione del definitivo, ma non può prevalere su clausole chiare del rogito che descrivano la vendita come accettata nello stato di fatto e di diritto del bene.
• La garanzia per vizi della vendita non può essere invocata per trasformare in vizio ciò che, in concreto, è un mancato completamento dell’immobile accettato dall’acquirente nello stato in cui si trovava, se dal contratto risulta che quel rischio o quella situazione erano compresi nell’assetto negoziale.
• La censura di violazione delle norme sulla compensazione è inammissibile o infondata quando, una volta risolta l’interpretazione del contratto, la questione della sussistenza del controcredito dipenda da accertamenti di fatto non rivalutabili in sede di legittimità.

Come è indicizzato