Cassazione Civile, Ordinanza n. 23484/2026 del 18/07/2026

Esito

La controversia

Due condomini hanno impugnato una delibera assembleare con cui era stata approvata l'installazione di un ascensore esterno al fabbricato, destinato all'eliminazione delle barriere architettoniche. In primo grado e in appello le domande sono state respinte. In Cassazione i ricorrenti hanno dedotto: (1) violazione degli artt. 1102, 1117-ter e 1120 c.c. e della l. n. 13 del 1989, sostenendo che le opere avessero mutato radicalmente la destinazione d'uso delle parti comuni, in particolare dei poggioli, trasformandoli in passerelle di transito; (2) violazione dell'art. 1120 c.c., del d.l. n. 76 del 2020, dell'art. 11 preleggi, degli artt. 2, 25, 32 e 42 Cost. e della l. n. 13 del 1989, per non avere la Corte territoriale applicato il tempus regit actum e per avere ritenuto legittima l'opera nonostante la dedotta compressione del diritto di veduta e affaccio e l'asserita insufficienza delle maggioranze assembleari; (3) violazione degli artt. 115, 116, 1130, 1136, 1138 c.c. e dei criteri ermeneutici contrattuali, per non avere riconosciuto l'efficacia impeditiva del regolamento condominiale contrattuale e la necessità di quorum aggravati. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché volto, in sostanza, a sollecitare una rivalutazione del fatto e delle conclusioni della CTU, preclusa in sede di legittimità e, in presenza di doppia conforme, non sindacabile come omesso esame di fatti decisivi; ha poi ritenuto infondati gli altri due motivi, affermando che per le opere finalizzate all'eliminazione delle barriere architettoniche la disciplina sopravvenuta dell'art. 2 l. n. 13 del 1989, come novellato, riduce i limiti opponibili alle sole esigenze di stabilità e sicurezza del fabbricato, rendendo recessive le pattuizioni regolamentari e non operando i divieti relativi a decoro e uso/godimento del singolo condomino; inoltre, ha rilevato che l'opera era stata approvata con una maggioranza pari a 566/1000, sufficiente ai sensi dell'art. 1136, comma 2, c.c. richiamato dall'art. 2 l. n. 13 del 1989. Il ricorso è stato quindi rigettato con condanna alle spese e al contributo unificato დამატivo.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  L'uso più intenso della cosa comune, nell'ambito di opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche, va valutato alla luce del principio di solidarietà condominiale e non è illegittimo se non determina concreta inutilizzabilità della cosa comune o sensibile menomazione dell'utilità altrui.

• art. 1117 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti tra le norme asseritamente violate; la Corte non ne fa il fondamento decisivo della decisione.

• art. 1117-ter c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso; la Corte non lo assume come norma dirimente, limitandosi a ricondurre la questione alla disciplina delle innovazioni e dell'uso delle parti comuni.

• art. 1120 c.c.

  Le opere per eliminare le barriere architettoniche non sono considerate voluttuarie; restano vietate solo le innovazioni che pregiudichino stabilità o sicurezza del fabbricato.

• art. 1120, comma 4, c.c.

  Dopo la novella, per le opere dirette all'eliminazione delle barriere architettoniche il limite residuo è quello del pregiudizio alla stabilità o sicurezza dell'edificio.

• art. 1136, comma 2, c.c.

  La delibera di approvazione dell'opera è valida se adottata con la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio; nel caso concreto la maggioranza di 566/1000 è stata ritenuta sufficiente.

• art. 2 l. n. 13 del 1989

  La disciplina sulle barriere architettoniche, come novellata, è espressione di un principio di solidarietà sociale e favorisce l'accessibilità agli edifici; le relative opere non sono voluttuarie e prevalgono sulle clausole condominiali incompatibili, salvo il limite di stabilità e sicurezza.

• d.l. n. 76 del 2020

  La novella ha ristretto i limiti opponibili alle opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche, incidendo sulla legittimità delle opere anche se sopravvenuta nel corso del giudizio.

• l. n. 120 del 2020

  Norma di conversione del d.l. n. 76 del 2020 richiamata quale fonte della modifica legislativa applicata dalla Corte.

• art. 11 preleggi

  Invocato dai ricorrenti sul tema della successione delle leggi nel tempo; la Corte afferma che la normativa sopravvenuta può incidere sulla valutazione della legittimità dell'opera alla data della decisione, se non coperta da giudicato interno.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Poiché il ricorso è stato rigettato, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato quale parametro per la quantificazione dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  Utilizzato per qualificare i motivi di ricorso come violazione di legge.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  La censura che in sostanza mira a contestare la lettura delle risultanze probatorie integra, al più, un vizio di omesso esame di un fatto decisivo, nei limiti però preclusi dalla doppia conforme.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, è inammissibile la censura di omesso esame di fatti decisivi.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti nel terzo motivo, senza che la Corte ravvisi una violazione idonea a fondare cassazione.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti nel terzo motivo; la Corte non accoglie la doglianza sulla valutazione delle prove.

• art. 1130 c.c.

  Richiamato tra le norme asseritamente violate in relazione al regolamento e ai poteri dell'amministratore.

• art. 1138 c.c.

  Richiamato per il regolamento condominiale; la Corte ritiene recessive le pattuizioni contrastanti con la disciplina sulle barriere architettoniche.

• artt. 1362 ss. c.c.

  Invocati per l'interpretazione del regolamento condominiale contrattuale, ma ritenuti non decisivi alla luce della prevalenza della disciplina sulle barriere architettoniche.

• art. 32 Cost.

  Richiamato dai ricorrenti; la Corte valorizza in senso opposto il principio solidaristico e l'accessibilità degli edifici.

• art. 42 Cost.

  Richiamato dai ricorrenti a tutela della proprietà; la Corte bilancia tale posizione con la disciplina speciale sulle barriere architettoniche.

• art. 2 Cost.

  Richiamato in chiave solidaristica, coerente con il rilievo assegnato all'accessibilità e alla rimozione degli ostacoli.

• art. 25 Cost.

  Richiamato dai ricorrenti, senza ruolo decisivo nella motivazione.

Massime di principio

• Le opere condominiali finalizzate all'eliminazione delle barriere architettoniche devono essere lette alla luce di un principio di solidarietà sociale che rende recessive le limitazioni regolamentari o condominiali incompatibili, salvo il limite della stabilità e sicurezza del fabbricato.
• In materia di impugnazione di delibere condominiali, la validità della deliberazione va in linea di principio valutata con riferimento alla legge vigente al momento dell'adozione; tuttavia, la normativa sopravvenuta può incidere sulla legittimità dell'opera al momento della decisione, se non opera un giudicato interno ostativo.
• Quando la censura di legittimità mira, in sostanza, a contestare la lettura delle risultanze istruttorie o della consulenza tecnica, essa non integra una violazione di legge ma, al più, un vizio di motivazione o di omesso esame del fatto; in presenza di doppia conforme tale censura è ulteriormente preclusa.
• Per le opere eliminate-barriere, il limite al potere dei singoli e dell'assemblea non è dato, di regola, dall'alterazione del decoro architettonico o dal sacrificio di facoltà accessorie del singolo condomino, ma solo dal concreto pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio e dalla sensibile menomazione dell'utilità comune, da accertarsi in fatto.
• Il regolamento condominiale contrattuale non può opporsi in modo assoluto a opere necessarie o comunque consentite dalla disciplina speciale sulle barriere architettoniche, dovendo cedere di fronte alla normativa imperativa e alla finalità pubblicistica di accessibilità.
• Ai fini dell'approvazione assembleare di interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, è sufficiente la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., richiamata dalla disciplina speciale; non è necessario il raggiungimento di quorum più elevati se non previsti espressamente dalla legge applicabile.
• Le doglianze sulla compressione di diritti di veduta o affaccio non sono di per sé decisive se l'intervento non comporta una concreta inutilizzabilità della cosa comune o una sensibile menomazione dell'utilità che il condomino ne traeva.
• Nelle controversie condominiali, la deliberazione che autorizza l'amministratore a promuovere il giudizio vale per tutti i gradi del processo e include anche il potere di proporre ricorso per cassazione.

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