Cassazione Civile, Ordinanza n. 00093/2024 del 03/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare e poi da un definitivo di compravendita di un appartamento a Napoli. Al momento del definitivo risultava trascritta una domanda giudiziale promossa da un terzo contro i danti causa dei venditori, potenzialmente pregiudizievole per l'acquisto. Nel rogito definitivo i venditori si erano impegnati a cancellare tale trascrizione, con previsione di accantonamento di una parte del prezzo fino all'avvenuta cancellazione. Dopo che la sentenza di rigetto della domanda del terzo non era ancora passata in giudicato e il conservatore aveva rifiutato la cancellazione, l'acquirente, per poter rivendere l'immobile, aveva diffidato i venditori e poi aveva transatto direttamente con il terzo, pagando una somma per ottenere il consenso alla cancellazione. In primo grado i venditori erano stati condannati a risarcire tale esborso e a manlevare l'acquirente dagli ulteriori oneri; in appello la decisione era stata riformata, ritenendo applicabile l'art. 1482 c.c. e negando l'inadempimento dei venditori. Con l'unico motivo di ricorso in Cassazione l'acquirente ha denunciato violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1219, 1183, 1482 e 2668 c.c., sostenendo che la clausola contrattuale imponeva ai venditori un'obbligazione autonoma di attivarsi per cancellare la trascrizione, che essi erano rimasti inerti, che la prestazione era esigibile anche senza un termine espresso e che la corte territoriale aveva erroneamente escluso l'inadempimento e il danno conseguente.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha escluso che la fattispecie fosse qualificabile come evizione ex art. 1482 c.c., osservando che l'immobile non era gravato da garanzie reali, pignoramenti o sequestri, ma da una trascrizione di domanda giudiziale relativa alla controversia sul precedente trasferimento. Ha quindi ritenuto che la Corte d'appello avesse omesso di valutare correttamente la clausola con cui i venditori si erano obbligati a ottenere la cancellazione della trascrizione, senza misurarsi con la volontà negoziale delle parti e con il comportamento tenuto durante l'intera vicenda. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, affinché verifichi se vi sia stato un grave inadempimento dei venditori per non avere compiuto tutte le attività necessarie a conseguire il risultato pattuito, cioè la consegna all'acquirente di un immobile libero dalla trascrizione pregiudizievole utilmente cancellabile.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  Il debitore risponde dell'inadempimento fino al limite della possibilità della prestazione; la prova liberatoria richiede di dimostrare una causa esterna, obiettiva e non imputabile che abbia reso impossibile l'adempimento.

• art. 1219 c.c.

  La diffida ad adempiere può rilevare ai fini della mora, ma la sua efficacia va valutata rispetto all'obbligazione effettivamente assunta dalle parti.

• art. 1183 c.c.

  La mancanza di un termine espresso non esclude di per sé l'esigibilità dell'obbligazione, né consente di negare l'esistenza stessa del vincolo.

• art. 1482 c.c.

  La norma non era applicabile al caso, perché non si trattava di evizione per garanzie reali, pignoramento o sequestro; la controversia riguardava piuttosto una trascrizione di domanda giudiziale e la relativa alea.

• art. 2668 c.c.

  "La cancellazione della trascrizione delle domande enunciate dagli articoli 2652 e 2653 e delle relative annotazioni si esegue quando è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato"

  La cancellazione può avvenire o con consenso delle parti interessate oppure per ordine giudiziale passato in giudicato; la Corte richiama la norma per valutare se i venditori si siano diligentemente attivati per ottenere uno di questi esiti.

• art. 1223 c.c.

  Il danno risarcibile comprende la conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento dell'obbligazione contrattuale assunta dai venditori.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il ricorrente ha denunciato violazione e falsa applicazione di norme di diritto sostanziale.

Massime di principio

• Quando in un contratto di compravendita il venditore assume un'obbligazione accessoria di liberare il bene da una formalità pregiudizievole, la sua eventuale violazione va valutata come possibile inadempimento contrattuale autonomo, non automaticamente come fattispecie di evizione o di mera disciplina dell'art. 1482 c.c.
• La gravità dell'inadempimento deve essere apprezzata considerando non solo la prestazione principale ma anche le obbligazioni accessorie e strumentali che incidono sul nucleo essenziale dell'interesse creditorio, specie se il risultato economico perseguito era l'acquisto di un bene libero da pregiudizi trascritti.
• L'assenza di un termine espresso per l'adempimento non esclude che la prestazione sia esigibile; il giudice deve ricostruire il contenuto dell'obbligazione dalla volontà contrattuale complessiva e dal comportamento delle parti.
• L'impossibilità liberatoria dell'adempimento deve essere oggettiva, assoluta e non imputabile al debitore; non basta la difficoltà o l'intervento di terzi se il debitore non prova di avere fatto tutto il possibile per adempiere.
• Per la cancellazione di una trascrizione di domanda giudiziale, il giudice deve verificare se il debitore abbia tentato di ottenere il risultato pattuito con gli strumenti consentiti dall'art. 2668 c.c., cioè consenso delle parti interessate o provvedimento giudiziale passato in giudicato.

Come è indicizzato