Cassazione Civile, Ordinanza n. 16961/2023 del 14/06/2023

Esito

La controversia

Due soggetti avevano agito per far dichiarare la simulazione di una serie di contratti collegati tra loro, relativi a una operazione immobiliare che comprendeva un preliminare di permuta, una vendita di terreno e successivi preliminari di acquisto di immobili da costruire; la domanda era stata respinta in primo grado e il rigetto confermato in appello. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto, con il primo motivo, violazione delle norme sulla formazione, interpretazione e validità del contratto e degli artt. 115 e 116 c.p.c., sostenendo che la corte di merito avesse erroneamente letto i successivi preliminari come mera attuazione del primo preliminare, mentre a loro avviso essi costituivano una duplicazione ingiustificata di obblighi funzionali al medesimo risultato economico. Con il secondo motivo hanno dedotto la violazione delle norme del d.lgs. n. 122/2005 sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire, lamentando che, una volta esclusa la simulazione, la corte territoriale non avesse rilevato la nullità dei contratti per mancata prestazione della fideiussione/garanzia obbligatoria a carico del costruttore-venditore.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo, perché diretto in realtà a sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio e dell'interpretazione delle clausole contrattuali, attività riservate al giudice di merito; ha invece accolto il secondo motivo, rilevando che, una volta ritenuta la validità del preliminare del 14 febbraio 2008 e dei successivi preliminari attuativi, il giudice d'appello avrebbe dovuto verificare se l'obbligo di prestare la garanzia prevista dal d.lgs. n. 122/2005 gravasse sui contratti in questione, non potendo tale profilo essere eluso con una formula di irrilevanza della questione. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente alla censura accolta e la causa rinviata alla Corte d'appello di Perugia in diversa composizione per un nuovo esame.

Norme richiamate

• art. 1325 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate in relazione alla validità del contratto e alla struttura dell'operazione negoziale

• art. 1351 c.c.

  richiamato in tema di preliminare e validità dei contratti collegati

• art. 1362 c.c.

  la parte che deduce violazione dei criteri ermeneutici deve indicare specificamente quali canoni siano stati disattesi e in quale modo

• art. 1363 c.c.

  richiamato come parametro interpretativo del contratto, ma il ricorso non può limitarsi a contrapporre una diversa lettura del testo negoziale

• art. 1366 c.c.

  richiamato come criterio di interpretazione contrattuale

• art. 1418 c.c.

  richiamato sia in relazione alla dedotta nullità dei contratti sia alla necessità di verificare l'eventuale invalidità per mancato rispetto della disciplina speciale

• art. 1421 c.c.

  richiamato a sostegno del dovere del giudice di rilevare d'ufficio la nullità, una volta emerso il possibile vizio

• art. 1470 c.c.

  richiamato in relazione alla qualificazione della compravendita

• art. 1472 c.c.

  richiamato in relazione alla vendita di cosa futura o di immobile da costruire

• art. 1552 c.c.

  richiamato in relazione alla permuta

• art. 1555 c.c.

  richiamato in relazione ai rapporti tra permuta e disciplina della vendita

• art. 2932 c.c.

  richiamato per la prospettata eseguibilità in forma specifica del preliminare

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nella censura sul modo di apprezzare le prove; la Corte ribadisce che la rivalutazione del fatto non è consentita in cassazione

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nella censura sul governo delle prove; la Corte ribadisce che la scelta delle fonti probatorie e la loro valutazione spettano al merito

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  la Corte distingue tra vera violazione di legge e censura che in realtà mira a una rivalutazione del fatto

• art. 378 c.p.c.

  indica la memoria depositata dai ricorrenti in prossimità dell'udienza

• art. 101 comma 2 c.p.c.

  richiamato in relazione al dedotto omesso rilievo di questioni di nullità rilevabili d'ufficio

• D.Lgs. n. 122/2005, artt. 2, 3 e 6

  richiamati dai ricorrenti per sostenere la nullità dei contratti per mancata garanzia a tutela dell'acquirente di immobile da costruire

• art. 4, comma 1, D.Lgs. n. 122/2005

  prevede l'obbligo di rilascio della garanzia a tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire

• art. 5, D.Lgs. n. 122/2005

  la Corte richiama il principio secondo cui l'obbligo di garanzia si applica ai contratti aventi a oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su immobili per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto dopo l'entrata in vigore del decreto

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione che denunci l'erronea interpretazione di un contratto non è sufficiente invocare in modo generico gli artt. 1362 e seguenti c.c.: occorre indicare con precisione quali canoni ermeneutici siano stati violati e come il giudice di merito se ne sia discostato.
• Quando il giudice di merito ha scelto, tra più interpretazioni plausibili di una clausola o di una sequenza negoziale, una soluzione motivata, la parte soccombente non può chiedere in cassazione una nuova valutazione del fatto e delle prove sotto l'apparente veste della violazione di legge.
• La censura che mira, in sostanza, a una diversa ricostruzione del fatto, alla rivalutazione dei documenti o alla diversa apprezzamento dell'attendibilità dei testimoni è inammissibile in sede di legittimità.
• In materia di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, l'obbligo di rilascio della garanzia prevista dal d.lgs. n. 122/2005 deve essere verificato con riferimento ai contratti che comportano il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento, senza che la questione possa essere elusa qualificando l'operazione come già attuata da atti successivi.
• Se il giudice di merito ritiene validi un primo preliminare e i successivi contratti attuativi, deve comunque verificare d'ufficio l'eventuale sussistenza dei requisiti di nullità speciali previsti dalla normativa di protezione applicabile al tipo contrattuale concretamente stipulato.

Come è indicizzato