Cassazione Civile, Ordinanza n. 02791/2025 del 04/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione del 28 dicembre 2006 avente ad oggetto un immobile composto da una parte destinata a supermercato e da una parte destinata a magazzino. In fatto, il precedente conduttore aveva trasformato il locale magazzino in laboratorio per la lavorazione delle carni, senza che tale modifica fosse stata regolarizzata urbanisticamente e catastalmente. Successivamente la società conduttrice aveva continuato a usare quel locale come laboratorio di carni, pur in presenza di un contratto che lo indicava come magazzino. Nel 2013 il Comune aveva rilasciato una nuova autorizzazione amministrativa per l’attività commerciale, poi annullata in autotutela perché non era stata sanata la modifica del locale. I giudici di merito hanno ritenuto inadempiente la locatrice, ritenendo che avesse ingiustificatamente rifiutato di attivarsi per la sanatoria dell’immobile necessaria al mantenimento delle autorizzazioni. La ricorrente ha impugnato la sentenza con cinque motivi: 1) violazione dell’art. 115 c.p.c., degli artt. 1362 ss. e 2697 c.c. per errata percezione del contenuto della determinazione comunale n. 87/2013; 2) violazione degli artt. 1362 ss. c.c. e della legge regionale Sicilia n. 28/1999 per falsa interpretazione dell’atto amministrativo e della normativa commerciale; 3) violazione degli artt. 1575, 1587 e 1362 ss. c.c. per avere la corte d’appello desunto dal contratto un inesistente obbligo della locatrice di consentire la regolarizzazione urbanistica del bene; 4) violazione dell’art. 115 c.p.c. per errata percezione di atti amministrativi posti a base della prova dell’inadempimento; 5) violazione dell’art. 112 c.p.c. per omesso esame di eccezioni di inadempimento. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il terzo motivo e assorbiti gli altri, rilevando che il giudice d’appello aveva compiuto un errore di sussunzione: in base ai fatti incontestati, non risultava che la locatrice avesse assunto un formale obbligo di ottenere i titoli amministrativi necessari all’attività del conduttore, né che ricorressero indici fattuali sufficienti per imporle, ex fide bona, un obbligo di collaborazione alla sanatoria della trasformazione del magazzino in laboratorio di carni. Al contrario, l’onere di verificare l’idoneità del bene alle proprie esigenze imprenditoriali e di ottenere, se del caso, l’assunzione di specifici impegni gravava sul conduttore. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio a diversa sezione della Corte d’appello di Palermo per nuovo esame dei fatti e corretta ripartizione degli obblighi contrattuali.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il terzo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri quattro. Ha cassato la sentenza della Corte d’appello di Palermo e ha rinviato la causa a diversa sezione della medesima Corte d’appello, affinché riesamini la vicenda alla luce del principio secondo cui il locatore non risponde del mancato ottenimento dei titoli amministrativi necessari all’attività del conduttore se non ha assunto uno specifico impegno contrattuale o se non ricorrono elementi univoci tali da imporre un obbligo di collaborazione ex fide bona. La Suprema Corte ha qualificato l’errore della decisione impugnata come errore di sussunzione, avendo i giudici di merito applicato in modo improprio l’art. 1575 c.c. al caso concreto.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  Invocato come parametro per censurare l’asserita errata percezione del contenuto degli atti e dei documenti posti a base della decisione di merito.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per denunciare l’omesso esame di eccezioni di inadempimento dedotte in appello.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato in tema di interpretazione del contratto e degli atti amministrativi, ma ritenuto non decisivo rispetto all’errore di sussunzione riscontrato.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato dalla Corte come norma espressiva del principio di buona fede nell’interpretazione del contratto.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato come criterio che governa l’esecuzione del contratto e può imporre cooperazione tra le parti in presenza di specifici presupposti fattuali.

• art. 1575 c.c.

  La Corte ha escluso che, nel caso concreto, imponesse al locatore l’obbligo di consentire la trasformazione catastale dell’immobile; l’applicazione fattane in appello è stata giudicata erronea.

• art. 1587 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel contestare la ricostruzione degli obblighi del conduttore nella locazione.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla ripartizione dell’onere della prova.

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  Usato come parametro di ricorso per violazione di legge sostanziale.

• art. 360, n. 4 c.p.c.

  Usato come parametro di ricorso per nullità processuali e violazione di norme sul procedimento.

• legge regionale Sicilia n. 28/1999

  Richiamata dalla ricorrente per sostenere che i locali censiti a magazzino e destinati a magazzino non richiedessero autorizzazioni commerciali.

Massime di principio

• Nel contratto di locazione, il mancato conseguimento dei titoli amministrativi necessari allo svolgimento dell’attività del conduttore non comporta di per sé responsabilità del locatore: tale responsabilità sussiste solo se il locatore abbia assunto un espresso impegno contrattuale al riguardo oppure se le caratteristiche intrinseche del bene rendano oggettivamente impossibile ottenere i titoli necessari.
• L’obbligo del locatore di cooperare al rilascio o al mantenimento di titoli amministrativi può discendere dalla buona fede solo quando risultino in modo analitico specifici indici fattuali idonei a dimostrare che tale cooperazione sia necessaria alla realizzazione della causa concreta del contratto.
• Se il contratto descrive il bene come destinato a una certa funzione e il conduttore lo utilizza di fatto in modo difforme, l’onere di verificare la compatibilità tra uso concreto, assetto amministrativo e proprie esigenze imprenditoriali grava primariamente sul conduttore.
• L’interpretazione del contratto non può essere utilizzata per introdurre, in assenza di dati testuali e fattuali univoci, un obbligo del locatore di modificare o sanare l’identità amministrativa del bene, specie quando ciò incida sulla sostanza economica dell’oggetto locato.
• Quando il giudice di merito attribuisce a norme sulla locazione un contenuto incompatibile con i fatti incontestati e con la struttura dell’operazione negoziale, l’errore può integrare una falsa applicazione di legge, non solo un vizio interpretativo del contratto.

Come è indicizzato