Cassazione Civile, Ordinanza n. 08011/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

Una società che aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare conveniva in giudizio la promittente venditrice deducendo l'inadempimento di quest'ultima: il bene promesso in vendita sarebbe stato privo di licenza edilizia e agibilità e, quindi, difforme dalla destinazione d'uso pattuita. La società chiedeva la risoluzione del preliminare, la restituzione della caparra confirmatoria e il risarcimento dei danni. Il Tribunale aveva respinto la domanda; la Corte d'appello, in sede di rinvio dopo una prima cassazione, aveva invece accolto la domanda di risoluzione e riconosciuto solo in parte il risarcimento, escludendo alcuni voci di danno. Nel ricorso principale la società contestava: (i) il mancato riconoscimento del danno emergente per le spese di mediazione e del lucro cessante, sostenendo che la prova dei primi risultasse dai documenti prodotti e che il secondo configurasse perdita di chance; (ii) la mancata liquidazione degli interessi legali sulla caparra, l'omessa considerazione del contributo unificato e l'errata determinazione del valore della causa ai fini delle spese. Nel ricorso incidentale la promittente venditrice deduceva che la Corte d'appello avesse violato i limiti del giudizio di rinvio e i principi sul giudicato, rivalutando profili soggettivi della sua responsabilità; contestava inoltre la sussistenza della gravità dell'inadempimento e, in subordine, la risarcibilità delle spese di mediazione e del preteso lucro cessante.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto solo parzialmente il ricorso principale: ha ritenuto fondato il motivo relativo alla determinazione del valore della causa ai fini della regolazione delle spese, cassando la sentenza d'appello limitatamente a tale profilo e rinviando alla Corte d'appello di Lecce in diversa composizione per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. Ha invece rigettato il resto del ricorso principale. Ha rigettato il primo motivo del ricorso incidentale e ha dichiarato assorbiti gli altri motivi incidentali. In sostanza è stata confermata la risoluzione del preliminare e la condanna restitutoria/risarcitoria nei limiti già riconosciuti, salvo il riesame sulle spese in ragione dell'erronea base di calcolo del valore della controversia.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  Richiamato tra le norme asseritamente violate in tema di responsabilità per inadempimento e risarcimento del danno.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato tra le norme asseritamente violate in tema di risarcibilità del danno conseguenza.

• art. 1338 c.c.

  Richiamato tra le norme asseritamente violate in relazione alla conoscenza delle cause di invalidità/irregolarità del contratto.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato per la risoluzione del contratto per inadempimento e le conseguenze restitutorie/risarcitorie.

• art. 394 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per censurare il rispetto dei limiti del giudizio di rinvio.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in relazione all'efficacia del giudicato sostanziale.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in relazione al giudicato formale.

• art. 1385, co. 2, c.c.

  Richiamato in tema di caparra confirmatoria e conseguenze della risoluzione del preliminare.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato in tema di gravità dell'inadempimento quale presupposto della risoluzione.

• art. 12 c.p.c.

  La Corte afferma che, quando il giudice è chiamato a decidere con efficacia di giudicato sull'esistenza o validità del rapporto, il valore della causa va determinato considerando l'intero rapporto oggetto di contestazione, non soltanto la porzione economica immediatamente domandata.

• artt. 287 e seguenti c.p.c.

  Richiamati per affermare che la correzione degli errori materiali spetta al giudice che ha pronunciato il provvedimento da correggere, non alla Cassazione in sede di legittimità.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato in tema di regolazione e compensazione delle spese di lite.

• art. 360 c.p.c.

  Richiamato come parametro del motivo di ricorso per cassazione fondato su violazione di legge.

Massime di principio

• Nel giudizio di rinvio la Corte di cassazione verifica l'osservanza del principio di diritto enunciato interpretando la propria precedente pronuncia in relazione alla questione decisa e al contenuto della domanda; non vi è violazione del vincolo se il giudice di rinvio affronta prima il profilo oggettivo dell'inadempimento e poi quello soggettivo, conformemente ai criteri impartiti.
• Ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento è questione di fatto rimessa al giudice di merito e va condotta prima sul piano dell'incidenza oggettiva dell'inadempimento nell'economia del rapporto e solo successivamente su quello degli eventuali elementi soggettivi delle parti.
• Il principio di non contestazione riguarda i fatti allegati e non equivale a prova automatica dei documenti o delle conclusioni ricostruttive che da essi si vogliano trarre; la prova del pagamento di una spesa non può desumersi dalla sola esistenza di documenti che la prevedano, se non è dimostrato l'effettivo esborso.
• Il danno da lucro cessante non coincide con la perdita di chance: la prima figura presuppone la perdita di un guadagno attuale e direttamente collegato al fatto dannoso, mentre la seconda riguarda la perdita di una concreta ed effettiva possibilità di conseguire un risultato ulteriore e incerto.
• Chi, pur potendo, sceglie di avvalersi del rimedio risolutorio in relazione a un contratto preliminare non può poi imputare alla controparte il mancato conseguimento di utilità economiche che presupponevano il perfezionamento del definitivo e il trasferimento del diritto sul bene.
• Nel determinare il valore della causa relativa all'esistenza, validità o risoluzione di un rapporto giuridico obbligatorio, se il giudizio investe con efficacia di giudicato la stessa esistenza o validità del rapporto, occorre avere riguardo all'intero rapporto controverso e non soltanto alla frazione economica direttamente domandata.
• La correzione degli errori materiali contenuti nella sentenza di merito va richiesta al giudice che ha emesso il provvedimento, anche se la decisione è stata impugnata per cassazione; la Corte di cassazione, quale giudice di legittimità, non provvede alla correzione materiale del provvedimento impugnato.

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