Cassazione Civile, Ordinanza n. 36404/2022 del 13/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo a un immobile sito in Ustica. In primo grado il tribunale aveva accolto la domanda della promissaria acquirente, dichiarando l'inadempimento della promittente venditrice, rappresentata dal figlio, e disponendo il pagamento del doppio della caparra. La corte d'appello ha invece riformato la decisione, ritenendo che la promissaria acquirente non avesse dimostrato l'impossibilità di riaccatastare il bene come in precedenza, né l'esistenza di costi per farlo, e che la consistenza dell'immobile e i numeri civici non fossero mutati. La ricorrente ha proposto due motivi: con il primo ha denunciato violazione degli artt. 112, 113, 115, 116, 228 e 229 c.p.c. e degli artt. 1453, 1455, 1362 e ss. e 2730 c.c., lamentando che la corte territoriale avesse trascurato le dichiarazioni confessorie della controparte, sottovalutato le conseguenze del diverso assetto catastale e male interpretato la volontà contrattuale; con il secondo ha dedotto violazione degli artt. 112, 113, 115, 116, 228 e 229 c.p.c. e degli artt. 1453, 1455, 1362 e ss., 2730 e 2697 c.c., contestando l'illegittima inversione dell'onere della prova rispetto alla difformità tra il bene pattuito e quello offerto in conclusione della vicenda contrattuale. La Corte di cassazione ha ritenuto fondati entrambi i motivi, ha osservato che l'obbligazione del venditore riguardava il trasferimento degli immobili così come individuati nel preliminare, e che era quindi il venditore a dover provare eventuali ostacoli all'esatto adempimento. Ha inoltre rilevato che la corte d'appello non aveva adeguatamente valutato la gravità dell'inadempimento, poiché il riferimento alla sola consistenza dell'immobile era troppo generico rispetto all'interesse dell'acquirente a ottenere due unità immobiliari catastalmente autonome. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione, anche per le spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza della Corte d'appello di Brescia in relazione alle censure accolte e rinviando la causa alla medesima corte, in diversa composizione, affinché riesamini la controversia applicando i principi affermati: la prova degli ostacoli all'esatto adempimento incombeva sul venditore, e il giudizio sulla gravità dell'inadempimento doveva tener conto dell'interesse concreto dell'acquirente all'assetto pattuito degli immobili. Le spese del giudizio di legittimità sono state demandate al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  invocato come vizio di violazione e falsa applicazione di legge per censurare la decisione di merito

• artt. 112, 113, 115, 116, 228 e 229 c.p.c.

  richiamati per denunciare errori nella valutazione della domanda, della prova e delle dichiarazioni confessorie

• artt. 1453 e 1455 c.c.

  richiamati in relazione alla risoluzione per inadempimento e alla necessaria valutazione della gravità dell'inadempimento

• artt. 1362 e ss. c.c.

  richiamati per contestare l'interpretazione della volontà contrattuale e dell'oggetto del preliminare

• art. 2730 c.c.

  richiamato in relazione al valore delle dichiarazioni confessorie

• art. 2697 c.c.

  applicato dalla Corte per affermare che la prova degli ostacoli all'esatto adempimento gravava sul promittente venditore

• Sez. 3, n. 14854 del 13 giugno 2013

  richiamata quale precedente sui principi generali in tema di riparto dell'onere della prova nell'inadempimento

Massime di principio

• Nel contratto preliminare, l'obbligazione del promittente venditore va individuata in base al bene concretamente promesso; se il preliminare descrive unità immobiliari specifiche, l'adempimento deve riguardare proprio quei beni e non un bene solo genericamente equivalente.
• In tema di inadempimento contrattuale, la prova di fatti impeditivi o ostativi all'esatto adempimento incombe sul debitore che li allega, non sul creditore che agisce per la risoluzione o per le conseguenze dell'inadempimento.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. deve essere compiuta considerando l'interesse concreto della parte adempiente al mantenimento del vincolo e alla prestazione pattuita, non mediante riferimenti astratti o generici alla consistenza materiale del bene.
• È censurabile in cassazione la decisione di merito che, nel valutare l'inadempimento, realizzi un'inversione dell'onere della prova e trascuri il contenuto negoziale desumibile dal preliminare e dalle dichiarazioni delle parti.

Come è indicizzato