Cassazione Civile, Ordinanza n. 07444/2024 del 20/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto di un appartamento affetto da scarsa o assente insonorizzazione, lamentata come grave difetto costruttivo. L'acquirente ha chiesto il risarcimento dei danni ex art. 1669 c.c. nei confronti della società che aveva costruito l'immobile e del progettista/direttore dei lavori. In appello la società ha contestato, da un lato, che la domanda fosse stata accolta oltre i limiti della domanda stessa, sostenendo che l'attore avesse fondato la pretesa sulla qualità di venditrice e non di costruttrice; dall'altro, ha eccepito decadenza e prescrizione, assumendo che il difetto fosse già stato denunziato con lettera del 19.5.2004 e che quindi la citazione del 23.11.2005 fosse tardiva. Ha inoltre dedotto, in via subordinata, la violazione dell'art. 844 c.c. e l'omesso esame di fatti decisivi sulla gravità del difetto e sulle sue cause.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, ritenendo infondata la censura di extrapetizione perché la domanda dell'attore era comunque riferita alla responsabilità della società quale costruttrice dell'immobile e non solo quale venditrice. Ha invece accolto il secondo motivo, osservando che la Corte d'appello aveva applicato in modo astratto la regola secondo cui la piena conoscenza del difetto costruttivo può derivare da accertamenti tecnici, senza valutare tutte le circostanze del caso concreto, in particolare la lettera del 19.5.2004 e la possibilità che il vizio fosse già noto prima della perizia. I motivi terzo e quarto sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La responsabilità per gravi difetti dell'opera richiede l'accertamento del difetto costruttivo e il rispetto dei termini di denuncia e prescrizione; la decorrenza di tali termini va individuata in concreto, verificando quando il danneggiato abbia avuto piena conoscenza del vizio e delle sue cause.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di extrapetizione è infondata se il giudice di merito ha deciso entro i limiti della domanda, correttamente qualificando la pretesa sulla base del fatto costitutivo allegato.

• art. 1667 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la disciplina della decadenza, ma la Corte ha ritenuto centrale la disciplina dell'art. 1669 c.c. e il relativo accertamento concreto dei termini di denunzia.

• art. 844 c.c.

  Il motivo che lo invocava è stato dichiarato assorbito, perché la questione sulla tollerabilità delle immissioni rumori era logicamente subordinata alla verifica di decadenza e prescrizione.

Massime di principio

• Nell'azione ex art. 1669 c.c. la decorrenza del termine di denuncia non può essere fissata in modo astratto sulla sola base dell'acquisizione di una perizia tecnica: il giudice deve valutare tutte le circostanze concrete, comprese eventuali precedenti comunicazioni del danneggiato e la immediata percepibilità del vizio.
• La piena conoscenza del grave difetto costruttivo coincide con la consapevolezza del fenomeno e della sua riferibilità a un difetto di costruzione; tale accertamento è di merito ma deve essere compiuto secondo criteri non aprioristici e non omettendo elementi contrari emergenti dagli atti.
• La censura di extrapetizione è infondata quando la domanda introduttiva, pur contenendo un riferimento errato alla qualità della controparte, risulti sostanzialmente fondata sul fatto costitutivo corretto, che il giudice ha poi valorizzato nella qualificazione giuridica della pretesa.
• Le questioni sulla gravità del difetto e sulla sua riconducibilità a non conformità costruttive restano assorbite se viene prima in rilievo un possibile difetto di tempestività dell'azione, poiché la verifica di decadenza e prescrizione è logicamente preliminare.

Come è indicizzato