Cassazione Civile, Ordinanza n. 07671/2026 del 30/03/2026

Esito

La controversia

Un condominio aveva chiesto la condanna della proprietaria di un'unità immobiliare alla riapertura di una finestra condominiale posta sul pianerottolo del primo piano del vano scale, assumendo che la società avesse illegittimamente chiuso l'apertura, senza autorizzazione assembleare, realizzando sul proprio terrazzo una stanza verandata che inglobava la finestra e ne comprometteva la funzione di luce e aria per il vano scale. Il tribunale aveva accolto la domanda, ordinando la rimozione della tamponatura nella parte invasiva; la corte d'appello aveva confermato, ritenendo che l'intervento avesse sottratto luce e aria al vano scala. In cassazione la società ricorrente ha dedotto: (1) violazione degli artt. 1102, 1120 e 1122 c.c., sostenendo che il giudice di merito non avesse valutato l'uso concreto pregresso dell'apertura e che la modifica, insistendo su terrazza privata e su una finestra di utilità minima, non avesse alterato in peius la cosa comune né impedito il pari uso; (2) nullità della sentenza per motivazione apparente, lamentando che la corte territoriale si fosse limitata a richiamare la CTU senza confrontarsi davvero con gli elementi istruttori contrari; (3) omesso esame di un fatto decisivo, individuato nell'uso pregresso del bene comune e della persiana di proprietà della società collocata all'interno della sua proprietà.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e tre i motivi. Ha ritenuto infondato il primo, chiarendo che l'intervento aveva inglobato in una veranda chiusa un'apertura condominiale destinata a dare luce e aria al vano scale, con conseguente apprezzabile pregiudizio della funzione comune; ha escluso la rilevanza dell'art. 1120 c.c. per mancanza di delibera assembleare e ha ricondotto la vicenda all'art. 1102 c.c., ribadendo che il giudice di merito può accertare se l'uso del bene comune abbia rispettato i limiti consentiti e che, nel caso concreto, tale verifica era stata compiuta correttamente. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché non sussisteva una vera motivazione apparente, ma solo una critica al contenuto della motivazione e alla valutazione della CTU, attività riservate al giudice di merito. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo per doppia conforme, in quanto le decisioni di primo e secondo grado erano coincidenti nel negare la legittimità dell'intervento e il ricorrente non aveva indicato ragioni di fatto diverse tra le due pronunce. Nessuna statuizione sulle spese per mancata costituzione dell'intimato; è stato inoltre dato atto dell'obbligo dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  L'uso della cosa comune da parte del singolo condomino è legittimo solo nei limiti del pari uso consentito agli altri partecipanti e purché non ne alteri la destinazione o ne pregiudichi la fruibilità comune; l'apprezzamento concreto della violazione spetta al giudice di merito.

• art. 1120 c.c.

  Non è la norma centrale quando l'intervento è stato eseguito senza alcuna delibera assembleare; la Corte esclude la sua decisività nel caso di specie.

• art. 1122 c.c.

  Le opere compiute dal condomino nella propria unità non possono arrecare pregiudizio alle parti comuni o alla loro destinazione; il giudice può verificare se l'opera abbia ridotto in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune.

• art. 900 c.c.

  Richiamato solo per qualificare la funzione dell'apertura condominiale come apertura destinata a luce e aria.

• art. 902 c.c.

  Richiamato nel confronto con la disciplina delle aperture, ma ritenuto non applicabile quando l'opera alteri la consistenza e la destinazione del bene comune.

• art. 903 c.c.

  Richiamato nel confronto con la disciplina delle aperture, ma subordinato al rispetto dei limiti posti alla tutela dell'uso comune del bene condominiale.

• art. 904 c.c.

  Richiamato nel confronto con la disciplina delle aperture, ma non idoneo a giustificare la chiusura quando ostacoli l'uso comune della parte condominiale.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  Usato come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge sostanziale.

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  Parametro del motivo volto a denunciare la nullità della sentenza per motivazione apparente.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è ammissibile solo nei limiti del mancato esame di un fatto storico decisivo o nelle ipotesi radicali di mancanza/inesistenza della motivazione; non consente una revisione del merito o della valutazione delle prove.

• art. 380-bis1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale e per il deposito di memoria da parte del ricorrente.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, è preclusa la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. salvo specifica indicazione delle diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle prove, anche presuntive, è riservata al giudice di merito e non può essere censurata in cassazione come riesame del convincimento formato dal giudice.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Accertata la soccombenza del ricorrente, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  È il parametro richiamato per la misura dell'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• Quando un condomino esegue opere nella propria unità immobiliare utilizzando una porzione o una funzione della cosa comune, occorre verificare in concreto se l'intervento abbia superato i limiti dell'art. 1102 c.c., alterando la destinazione del bene comune o pregiudicandone in modo apprezzabile la fruibilità per gli altri partecipanti.
• Se un'apertura condominiale serve alla luce e all'aria di un vano scala o di altra parte comune, il suo inglobamento in una veranda o in un volume chiuso può integrare un'illegittima alterazione della cosa comune anche quando l'intervento avvenga su una porzione di proprietà esclusiva.
• La disciplina delle innovazioni ex art. 1120 c.c. non è il parametro centrale quando l'opera contestata è stata eseguita senza previa delibera assembleare; in tali casi la verifica va ricondotta soprattutto ai limiti dell'uso consentito della cosa comune ex art. 1102 c.c. e alla tutela della destinazione comune.
• La valutazione circa l'apprezzabile pregiudizio arrecato alla cosa comune e la ricostruzione della vicenda fattuale spettano al giudice di merito e non sono sindacabili in cassazione se non nei ristretti limiti dell'omesso esame di un fatto storico decisivo o della motivazione mancante, apparente o incomprensibile.
• In presenza di doppia conforme, la censura di omesso esame di fatti decisivi è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e di secondo grado.
• Non è consentito trasformare in sede di legittimità una critica alla valutazione delle prove, compresa la CTU, in una denuncia di motivazione apparente o di vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c., quando il giudice di merito abbia comunque affrontato la questione e reso una motivazione comprensibile.

Come è indicizzato