Cassazione Civile, Ordinanza n. 20985/2026 del 20/06/2026

Esito

La controversia

Due promissari acquirenti avevano stipulato un preliminare di compravendita per un immobile sito a Vulcano, versando una parte consistente del prezzo all'atto della stipula. Il contratto prevedeva la conclusione del definitivo entro una certa data e una clausola secondo cui, se i proprietari avessero trovato un terzo disposto a pagare di più, i promissari acquirenti avrebbero potuto mantenere l'acquisto offrendo il maggior prezzo; in caso contrario, il contratto si sarebbe sciolto con restituzione della somma versata e interessi. Convocati dal notaio per il definitivo, i promittenti venditori non si erano presentati. Gli acquirenti avevano chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., o in subordine la risoluzione e il risarcimento dei danni, o ancora il recesso con restituzione del doppio della caparra. I venditori avevano resistito, sostenendo che il preliminare fosse nullo perché in realtà dissimulava un mutuo garantito da patto commissorio. Il Tribunale aveva accolto la domanda ex art. 2932 c.c.; la Corte d'appello, invece, aveva riformato la decisione, qualificando il negozio come simulato e nullo per violazione del divieto di patto commissorio, e aveva altresì condannato gli acquirenti al risarcimento dei danni in favore dei venditori. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione dei canoni ermeneutici nella lettura del contratto e falsa applicazione dell'art. 2744 c.c.; 2) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per l'erronea valutazione delle prove; 3) violazione dell'art. 112 c.p.c. per asserita ultrapetizione nella condanna al risarcimento; 4) violazione degli artt. 2697, 1218 e 2043 c.c. per mancata prova del danno e della sua quantificazione; 5) erroneità della condanna alle spese. La Corte di cassazione ha ritenuto tutti i motivi infondati o inammissibili, osservando che la Corte territoriale aveva fatto corretta applicazione dei criteri interpretativi e che le censure miravano soltanto a proporre una diversa lettura del contratto e delle prove, non consentita in sede di legittimità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato la sentenza d'appello che aveva dichiarato nullo il contratto preliminare perché in realtà dissimulava un mutuo assistito da patto commissorio, ritenendo insindacabile in cassazione l'interpretazione del negozio e la valutazione delle prove compiute dal giudice di merito. Ha inoltre escluso la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato sulla domanda risarcitoria, ritenendo che la Corte d'appello avesse deciso su una domanda autonoma di danni e non su una domanda di risoluzione. Ha giudicato inammissibile la censura sulla prova del danno perché diretta a rivalutare il merito e non a denunciare un vero vizio di riparto dell'onere probatorio. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico dei ricorrenti, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato come base della domanda principale di esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita.

• art. 2744 c.c.

  Il divieto di patto commissorio è ritenuto applicabile anche a un preliminare di compravendita quando esso sia usato, in collegamento con altro negozio, per costituire una garanzia reale in funzione dell'adempimento di un mutuo.

• art. 1362 c.c.

  Invocato dai ricorrenti per contestare l'interpretazione del contratto; la Corte ribadisce che la censura è ammissibile solo se si indica specificamente la violazione dei canoni ermeneutici, non quando si chiede una diversa lettura del testo negoziale.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato insieme agli altri canoni ermeneutici, ma la doglianza è stata ritenuta meramente diretta a contrapporre una lettura diversa del contratto.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti; la Corte non ravvisa una violazione dei canoni di interpretazione contrattuale.

• art. 1367 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti; la Corte osserva che non è stato denunciato un reale errore di sussunzione, ma solo una diversa valutazione della clausola.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice pone a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti o disposte d'ufficio fuori dai poteri consentiti; non basta contestare la diversa forza persuasiva attribuita alle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è denunciabile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello previsto dalla legge o non la valuta secondo prudente apprezzamento; non se si critica il modo in cui il prudente apprezzamento è stato esercitato.

• art. 112 c.p.c.

  Non è violato quando il giudice decide su una domanda risarcitoria autonoma effettivamente proposta, né quando utilizza un fatto emerso in causa come elemento di motivazione senza mutare la causa petendi.

• art. 2697 c.c.

  La sua violazione è configurabile solo se l'onere della prova viene attribuito alla parte sbagliata; non quando si contesta l'apprezzamento delle prove da parte del giudice di merito.

• art. 1218 c.c.

  Invocato dai ricorrenti nel tentativo di negare il fondamento della condanna risarcitoria; la censura è stata ritenuta inammissibile perché diretta al riesame del merito.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti sulla condanna al risarcimento; la Corte ha ritenuto che l'accertamento del danno compiuto in appello non fosse censurabile nei termini proposti.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Utilizzato dai ricorrenti come parametro di ricorso per asserite violazioni di legge; la Corte rileva che molte censure erano in realtà di merito e quindi non veicolabili come violazioni di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Richiamato dalla Corte per spiegare che solo l'omesso esame di un fatto decisivo può consentire un sindacato sul ragionamento probatorio, nei rigorosi limiti del vizio motivazionale.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Un contratto preliminare di compravendita può essere dichiarato nullo per violazione dell'art. 2744 c.c. quando, per il contenuto dell'accordo e per il collegamento con altri rapporti, risulti che lo strumento sia stato usato non per trasferire il bene, ma per garantire la restituzione di una somma mutuata mediante il meccanismo del patto commissorio.
• In cassazione la critica all'interpretazione di un contratto è ammissibile solo se si indicano specificamente i canoni ermeneutici violati; non è consentito limitarsi a proporre una lettura alternativa delle clausole e dei fatti di causa.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile soltanto in ipotesi tipiche: uso di prove non introdotte dalle parti o attribuzione a un elemento probatorio di un valore legale non previsto; non basta contestare la diversa valutazione di attendibilità o di forza persuasiva compiuta dal giudice di merito.
• Il vizio di violazione dell'art. 2697 c.c. sussiste solo se l'onere della prova è stato erroneamente posto a carico della parte sbagliata; non può essere usato per sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio.
• Non viola l'art. 112 c.p.c. il giudice che accolga una domanda risarcitoria autonoma effettivamente proposta, né quello che richiami fatti emersi in causa come elementi della motivazione senza mutare il petitum o la causa petendi.
• Le censure sulle spese di lite prive di autonoma argomentazione sono inammissibili quando dipendono interamente dall'esito delle altre domande impugnate.

Come è indicizzato