Cassazione Civile, Ordinanza n. 33804/2025 del 23/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da uno sfratto per morosità intimato da una locatrice nei confronti del conduttore. Nel corso del procedimento le parti avevano tentato una conciliazione e si erano impegnate a stipulare un nuovo contratto di locazione per iscritto e registrarlo, ma l'accordo sul contenuto del nuovo contratto non era stato raggiunto e il conduttore era rimasto nell'immobile. La locatrice aveva quindi chiesto il rilascio; il conduttore aveva resistito e, in via riconvenzionale, aveva domandato ex art. 2932 c.c. che fosse accertata la conformità alla conciliazione del contratto da lui predisposto, con eventuale sentenza sostitutiva in caso di rifiuto alla sottoscrizione. Il Tribunale aveva condannato al rilascio. In appello il conduttore aveva sostenuto che prima del rilascio dovesse essere dichiarata la risoluzione o inefficacia della transazione contenuta nel verbale di conciliazione. La Corte d'appello aveva invece ritenuto che tra le parti vi fosse stata una locazione verbale priva di forma scritta, quindi nulla, e che nel successivo verbale fosse intervenuta una transazione novativa; da ciò aveva tratto la conseguenza che non fosse esperibile la risoluzione per inadempimento ex art. 1976 c.c., rigettando la domanda di rilascio. Con il ricorso per cassazione la locatrice denunciava: 1) violazione degli artt. 1234 e 1976 c.c., per avere la Corte d'appello erroneamente qualificato come novativa una transazione intervenuta in assenza di un valido rapporto locatizio originario, trascurando anche il contenuto testuale del verbale che prevedeva la futura stipula scritta e registrata di un contratto; 2) violazione dell'art. 702-bis c.p.c., per non avere la Corte considerato che la risoluzione/inefficacia della transazione non era stata formalmente proposta; 3) violazione dell'art. 2932 c.c., censura poi dichiarata inammissibile perché la ricorrente dichiarava di condividere il rigetto della domanda riconvenzionale ma contestava solo l'adeguatezza della motivazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo errata la qualificazione della conciliazione come transazione novativa. Ha affermato che, se la locazione abitativa è nulla per difetto di forma scritta e non risulta che la forma orale sia stata abusivamente imposta dal locatore, non può parlarsi di un precedente rapporto negoziale valido da estinguere con novazione; di conseguenza è errato applicare l'art. 1976 c.c. come se vi fosse una transazione novativa risolubile solo nei limiti della norma. La Corte ha inoltre richiamato il contenuto del verbale di conciliazione, dal quale emergeva l'impegno delle parti a stipulare in futuro un contratto scritto e registrato, confermando che esse erano consapevoli dell'assenza di un valido contratto precedente. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito e il terzo inammissibile per genericità e difetto di interesse concreto. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Firenze, in diversa composizione, che dovrà riesaminare gli impegni assunti nel verbale e valutare le conseguenze dell'omessa stipula e registrazione del nuovo contratto, anche ai fini di un'eventuale responsabilità per inadempimento. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1234 c.c.

  "la novazione è senza effetto, se non esisteva l'obbligazione originaria"

  La norma è richiamata per escludere che una novazione possa produrre effetti quando manchi un'obbligazione originaria valida; quindi non è configurabile una transazione novativa che pretenda di estinguere un rapporto nullo sin dall'origine.

• art. 1976 c.c.

  La disposizione sull'inapplicabilità della risoluzione per inadempimento alla transazione non opera quando il verbale di conciliazione non abbia natura di transazione novativa, perché manca una valida preesistente obbligazione negoziale da estinguere.

• art. 1, comma 4, L. n. 431 del 1998

  La locazione abitativa deve essere stipulata per iscritto; in mancanza, il contratto è nullo e improduttivo di effetti, salvo l'ipotesi di forma orale abusivamente imposta dal locatore.

• art. 13, comma 5, L. n. 431 del 1998

  È richiamato come eccezione alla nullità assoluta, configurando una nullità relativa di protezione denunciabile solo dal conduttore quando la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore.

• art. 2932 c.c.

  La censura relativa alla sentenza ex art. 2932 c.c. è stata dichiarata inammissibile perché volta a criticare soltanto la motivazione, senza un interesse concreto e attuale sufficientemente specificato.

• art. 702-bis c.p.c.

  È richiamato nel secondo motivo, ma la questione è rimasta assorbita dall'accoglimento del primo motivo.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma sul rito camerale di trattazione del ricorso in Cassazione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro formale dei motivi di ricorso dedotti per violazione o falsa applicazione di legge.

Massime di principio

• La locazione ad uso abitativo priva di forma scritta è, in linea generale, nulla e non può costituire un valido rapporto contrattuale da novare con successiva transazione; l'assenza di un'obbligazione originaria valida impedisce di attribuire al successivo accordo efficacia novativa.
• Quando le parti, nel verbale di conciliazione, si limitano a impegnarsi a stipulare in futuro un contratto scritto e registrato, il giudice deve accertare il contenuto effettivo di tale impegno e non può presumere una transazione novativa su un rapporto nullo.
• L'art. 1976 c.c. non esclude in assoluto la risoluzione di ogni accordo transattivo: la sua applicazione presuppone però che vi sia una vera transazione novativa su obbligazioni valide; se manca il rapporto originario, la norma non può essere invocata per paralizzare la tutela dell'inadempimento.
• Nel giudizio di legittimità le censure che si risolvono in una mera critica alla sufficienza o alla completezza della motivazione, senza specifico interesse concreto e attuale, sono inammissibili.
• Ai fini della qualificazione del contratto e degli accordi successivi, il giudice deve valorizzare il tenore letterale del verbale e la consapevolezza delle parti circa l'assenza di un precedente valido rapporto, evitando ricostruzioni presuntive in contrasto con il testo dell'accordo.

Come è indicizzato