Sentenza del 15/05/2015 n. 9953 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava il riconoscimento delle agevolazioni previste dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388/2000, sostenendo che, al momento del trasferimento del lotto edificabile, non fosse ancora stata stipulata la convenzione urbanistica attuativa del piano di iniziativa privata. Contestava inoltre la valutazione di congruità del prezzo dichiarato, ritenendo legittimo il ricorso a offerte di vendita successive utilizzate come parametro comparativo.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso nei confronti di E.G., poiché la sentenza era ormai passata in giudicato nei suoi confronti a causa dell'inesistenza della notifica originaria, sanata soltanto successivamente. Nei confronti degli altri contribuenti ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando l'annullamento dell'avviso di liquidazione e dell'atto di rettifica. Ha riconosciuto che l'agevolazione può spettare anche quando la convenzione urbanistica sia stipulata dopo il trasferimento, purché intervenga successivamente, l'area sia regolarmente inserita in un piano approvato e l'edificazione sia realizzata entro cinque anni. Ha inoltre ritenuto adeguata la valutazione della CTR sulla congruità del prezzo, poiché le offerte successive non rappresentavano prezzi effettivamente incassati, riguardavano aree non omogenee e non consideravano adeguatamente i costi di urbanizzazione e la cessione di aree al Comune. L'Agenzia è stata condannata alle spese di giudizio.

Norme richiamate

• Legge n. 388/2000, art. 33, comma 3

  Sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati (...) a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

  L'agevolazione è collegata principalmente alla concreta edificabilità dell'area e alla realizzazione dell'utilizzazione edificatoria entro cinque anni, non al solo rispetto di un requisito formale esistente già alla data dell'atto.

• Legge n. 350/2003, art. 2, comma 30

  Le agevolazioni fiscali si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.

  La norma non impone necessariamente che la convenzione sia sottoscritta prima del trasferimento; è sufficiente che essa intervenga successivamente e che siano rispettati gli ulteriori requisiti, tra cui la regolare approvazione del piano e la tempestiva edificazione.

• D.L. n. 223/2006, art. 36, comma 2, convertito dalla legge n. 248/2006

  La natura edificatoria dell'area può essere desunta dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se il piano non è ancora stato approvato dalla Regione o non sono stati adottati gli strumenti urbanistici attuativi.

• D.P.R. n. 131/1986, artt. 51 e 52

  L'Amministrazione finanziaria può utilizzare diversi elementi comparativi per verificare il valore dichiarato, ma i parametri devono essere concretamente attendibili, omogenei e riferibili al reale valore venale del bene.

• Legge n. 212/2000, art. 10, comma 1, Statuto dei diritti del contribuente

  I principi di collaborazione e buona fede costituiscono criteri guida nell'interpretazione delle norme tributarie e ostano a interpretazioni incoerenti che valutino diversamente la medesima edificabilità dell'area a seconda che produca un vantaggio per il contribuente o per l'erario.

Massime di principio

• Per ottenere un'agevolazione fiscale collegata all'edificabilità di un'area, non è sempre indispensabile che tutti gli atti urbanistici attuativi siano perfezionati prima del trasferimento: può essere sufficiente che siano completati successivamente, purché il piano sia regolarmente approvato e l'edificazione avvenga entro il termine previsto dalla legge.
• La verifica del requisito agevolativo deve concentrarsi sulla concreta destinazione edificatoria e sulla realizzazione effettiva dell'intervento, non soltanto sulla presenza di formalità urbanistiche alla data dell'atto.
• Nella rettifica del valore di un immobile, l'Ufficio può utilizzare elementi comparativi diversi, ma le offerte di vendita non equivalgono necessariamente a prezzi di mercato effettivamente realizzati. Occorre verificare la data, l'omogeneità dei beni, le condizioni della vendita e i costi di urbanizzazione.
• Il contribuente può contestare una stima fiscale quando il confronto riguarda aree non omogenee, periodi temporali significativamente diversi o valori meramente richiesti e non effettivamente incassati.
• Il mancato rispetto del termine quinquennale per l'utilizzazione edificatoria può determinare la perdita dell'agevolazione, anche se gli altri requisiti risultano presenti.
• Gli effetti processuali della notifica inesistente possono essere rilevanti: la costituzione tardiva del destinatario può sanare la notifica solo dal momento della costituzione, senza impedire che nel frattempo maturi il passaggio in giudicato.