Cassazione Civile, Ordinanza n. 20363/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

La lite riguarda un avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro/ipotecaria/catastale emesso in relazione a un atto di compravendita immobiliare. L’Ufficio aveva rideterminato il valore dichiarato dal contribuente da euro 291.000,00 a euro 1.162.162,00, con conseguente applicazione di maggiori imposte e sanzioni. In appello la Corte tributaria regionale aveva invece ridotto il valore a euro 434.153,00, valorizzando l’intera sequenza negoziale e in particolare il preliminare, la locazione intermedia, il frazionamento dell’immobile e una capitalizzazione del reddito locativo. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) violazione degli artt. 43 e 51, comma 3, d.P.R. 131/1986, sostenendo che la base imponibile va determinata con riferimento alla data in cui si producono gli effetti traslativi del definitivo, e non alla data del preliminare o ad atti precedenti; 2) motivazione apparente/violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 546/1992 e dell’art. 111 Cost., lamentando che la CTR avesse fondato la stima su perizie contestate, su dati OMI non coerenti temporalmente e su una motivazione tautologica e contraddittoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi, ritenendoli strettamente connessi. Ha affermato che, ai fini dell’imposta di registro, la sequenza preliminare-definitivo va considerata unitariamente, perché esprime un’unica capacità contributiva che si realizza al momento del definitivo; tuttavia il bene deve comunque essere tassato con riferimento agli effetti giuridici prodotti alla data dell’atto traslativo. La CTR è stata censurata perché, da un lato, aveva richiamato la necessità di considerare l’iter precedente al trasferimento, ma dall’altro aveva ancorato la stima a una locazione antecedente e a elementi non coerentemente raccordati al definitivo, con motivazione perplessa, lacunosa e contraddittoria. Per questo la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato invocato come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge, in relazione alla corretta applicazione delle norme sull’imposta di registro.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È stato invocato come parametro del motivo di ricorso per motivazione apparente e nullità della sentenza.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per denunciare la mancanza di una motivazione effettiva, chiara e non tautologica.

• art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 546/1992

  Richiamato per il requisito di motivazione delle sentenze tributarie.

• art. 111 Cost.

  Richiamato a sostegno dell’esigenza di una motivazione adeguata e controllabile.

• art. 43 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  "alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi"

  La base imponibile nei contratti traslativi o costitutivi di diritti reali va determinata con riferimento al momento in cui si producono gli effetti traslativi, coerentemente con la natura di imposta d’atto del tributo.

• art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Norma richiamata dall’Ufficio per sostenere che la rettifica del valore deve attenersi ai criteri legali di determinazione della base imponibile.

• art. 21 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato nel ricorso per escludere che il valore possa essere riferito all’atto preliminare invece che al definitivo.

Massime di principio

• Ai fini dell’imposta di registro, la sequenza preliminare-definitivo deve essere letta unitariamente quando il preliminare vincola le parti alla successiva stipula del trasferimento: l’operazione economica complessiva esprime un’unica capacità contributiva.
• Nonostante l’unitarietà fiscale dell’operazione, la base imponibile dei contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali va determinata con riferimento alla data in cui il definitivo produce effetti traslativi.
• Nella ricostruzione del valore imponibile possono rilevare le pattuizioni del preliminare e gli elementi dell’iter negoziale precedente, ma solo se coerentemente collegati al bene effettivamente trasferito con il definitivo.
• È viziata per violazione di legge e per motivazione apparente la decisione che, nel rideterminare il valore imponibile, faccia riferimento in modo generico o contraddittorio a passaggi negoziali intermedi senza spiegare il nesso con l’atto traslativo tassato.
• La motivazione deve consentire di comprendere perché il criterio di stima adottato sia riferibile al momento imponibile e al bene oggetto del definitivo; in difetto, la sentenza è cassabile con rinvio.

Come è indicizzato