Cassazione Civile, Sentenza n. 4529/2022 del 11/02/2022

Esito

La controversia

ICAM aveva promosso giudizio per ottenimento della rimozione/arretramento di opere di sopraelevazione eseguite sul lastrico di copertura adibito a farmacia (da Farmacia Etzi/Finfarma), ritenute in violazione del regolamento condominiale, dei diritti degli altri condomini e delle norme sulle distanze/vedute. Farmacia Etzi impugnò la sentenza di primo grado che aveva accolto la domanda di ICAM e, dopo l'inammissibilità dell'appello, propose ricorso per cassazione con quattro mezzi: (1) il regolamento condominiale non sarebbe opponibile perché non trascritto; (2) le opere erano autorizzate dal rogito/consenso negoziale in vista della destinazione a farmacia; (3) le opere non lederebbero il diritto di veduta e si sarebbero limitate ad appoggiarsi a soletta/muro comune; (4) l'ordine di demolizione integrale sarebbe eccessivo e si sarebbe dovuto disporre solo l'arretramento fino al rispetto della distanza minima.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che nel rogito di acquisto le parti avevano dichiarato di conoscere e accettare il regolamento condominiale che vieta qualsiasi innovazione alle cose comuni senza consenso della maggioranza rappresentante i 2/3 del valore dell'edificio; pertanto il regolamento era opponibile anche senza trascrizione. Ha ritenuto non erronea l'interpretazione del tribunale secondo cui la clausola contrattuale che autorizzava lavori funzionali alla destinazione non comprendeva la sopraelevazione realizzata; la valutazione del giudice di merito era plausibile. Sul punto delle distanze e della veduta, la Corte ha confermato che la sopraelevazione aveva portato il solaio di copertura a soli 3 cm dalla soletta del balcone di ICAM, violando la norma sulle distanze e ledendo il diritto di veduta; inoltre parte dell'opera interessava parti comuni (facciata, solaio comune) e dunque richiedeva il preventivo consenso condominiale. Per questi motivi il provvedimento di rimozione/demolizione è stato considerato legittimo. Il ricorso è stato quindi respinto e Farmacia Etzi condannata alle spese di giudizio.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c. (n. 1 richiamato)

  La facciata e altre parti indicate sono parti comuni; l'intervento che le interessa può essere soggetto a limitazioni e richiede consenso condominiale se incide sulle parti comuni

• art. 907 c.c.

  Richiamato per sostenere che l'opera che altera il rapporto di veduta e le distanze può essere vietata e comportare rimozione; il Tribunale ha ordinato demolizione dell'opera lesiva ai sensi della tutela sulle vedute e distanze

• art. 900 c.c.

  Richiamato nel quadro delle norme sulla veduta/distanze: il diritto di veduta e le relative limitazioni sono tutelate e possono essere lesi da costruzioni realizzate in appiombo

• art. 1102 c.c.

  Citato in relazione all'uso della cosa comune: l'uso non deve ledere i diritti degli altri condomini; l'infissione di strutture sulla soletta comune non autorizza alterazioni che ledano vedute

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare l'interpretazione della volontà contrattuale; la Corte ha però ritenuto plausibile l'interpretazione del giudice di merito

• artt. 1350, 2655, 2659, 2702, 2697 c.c.

  Articoli evocati nella censura sulla opponibilità/trascrizione e sull'onere della prova; la Corte ha ritenuto che il richiamo al regolamento nel rogito rende noto e opponibile il regolamento, e ha confermato l'apprezzamento di fatto del giudice sul punto

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Rilevata la sussistenza dei presupposti per eventuale versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte del ricorrente

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17886/2009

  Precedente richiamato per il principio che le clausole contrattuali del regolamento condominiale sono vincolanti per l'acquirente se il regolamento è richiamato nell'atto di acquisto, anche se non materialmente inserito o trascritto

• Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28319/2017 e altre pronunce citate

  Richiamate a sostegno del principio che in cassazione non è sufficiente proporre una diversa interpretazione negoziale; occorre dimostrare la violazione di canoni di interpretazione o un vizio di diritto nel ragionamento del giudice di merito

Massime di principio

• Se il regolamento condominiale è richiamato nell'atto di acquisto, esso è opponibile all'acquirente anche se non trascritto o materialmente allegato: pertanto clausole che limitano innovazioni sono vincolanti se chiaramente menzionate nel rogito
• Modifiche che incidono su parti comuni (es. facciata, solaio, lastrici) richiedono il consenso previsto dal regolamento o, in mancanza, possono essere vietate e rimosse giudizialmente; è necessario valutare se l'opera interessa effettivamente parti comuni
• Le opere che riducono le distanze di veduta a livelli non consentiti (anche pochi centimetri) possono integrare violazione delle norme sulle vedute e giustificare demolizione/rimozione; il giudice può disporre la rimozione dell'intero manufatto se la parte lesiva è funzionalmente o strutturalmente connessa al resto
• In sede di legittimità è difficile ribaltare valutazioni di fatto del giudice di merito: chi impugna deve indicare concretamente il vizio di diritto o il modo in cui il giudice si è discostato dai canoni interpretativi previsti dal codice
• Per evitare contenziosi, negli acquisti di immobili condominiali è opportuno: (a) allegare o trascrivere il regolamento condominiale; (b) inserire clausole contrattuali esplicite e dettagliate sulle innovazioni ammesse e sulle autorizzazioni necessarie; (c) acquisire eventuali consensi preventivi del condominio per lavori che possono interessare parti comuni