Cassazione Civile, Ordinanza n. 05844/2026 del 15/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato da una società poi fallita. I promissari acquirenti avevano proposto e trascritto, prima della dichiarazione di fallimento, domanda ex art. 2932 c.c. per ottenere la sentenza costitutiva di trasferimento della proprietà. Successivamente l'assuntore del concordato fallimentare della società fallita ha chiesto il rilascio dell'immobile, sostenendo che la detenzione degli acquirenti fosse senza titolo. Il tribunale ha respinto la domanda e la Corte d'appello ha confermato. In cassazione il ricorrente ha dedotto tre errori: 1) violazione dell'art. 72 l. fall. e dell'art. 11 preleggi, per avere la Corte d'appello ritenuto inefficace lo scioglimento dal preliminare dichiarato dal curatore, nonostante la disciplina invocata non fosse ancora vigente; 2) violazione degli artt. 115 e 2697 c.c., in relazione agli artt. 58 e 63 della l. n. 69/2009 e all'art. 2668-bis c.c., per non avere rilevato la sopravvenuta inefficacia della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. per mancato rinnovo entro il termine di legge; 3) violazione degli artt. 2932, 2908 e 2909 c.c. e 282 c.p.c., assumendo che, fino al passaggio in giudicato della sentenza costitutiva, la detenzione dei promissari acquirenti dovesse considerarsi sine titulo e quindi dovesse essere accolto il rilascio dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso nel suo complesso. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi, osservando che le questioni ivi prospettate erano prive di attinenza rispetto alla causa decisa nel presente giudizio e, comunque, già esaminate e respinte in un diverso giudizio relativo al trasferimento della proprietà dell'immobile, conclusosi con sentenza ormai passata in giudicato. In particolare, ha rilevato che la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. era pacificamente anteriore al fallimento, con conseguente opponibilità alla procedura concorsuale, e che la questione della mancata rinnovazione della trascrizione non risultava trattata nei gradi di merito e richiedeva l'allegazione di un fatto incompatibile con il giudizio di legittimità. Quanto al terzo motivo, la Corte lo ha ritenuto infondato perché la natura costitutiva della sentenza ex art. 2932 c.c. non priva di titolo la detenzione del bene da parte dei promissari acquirenti, la quale resta sorretta dal contratto preliminare e dalla consegna spontanea eseguita in forza di esso. Il ricorrente è stato condannato alle spese ed è stato dato atto del raddoppio del contributo unificato; è stata invece esclusa la responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza ribadisce che la sentenza di accoglimento dell'azione costitutiva produce il trasferimento della proprietà solo con il passaggio in giudicato; tuttavia, ciò non significa che la detenzione del bene consegnato in esecuzione del preliminare sia priva di titolo prima del giudicato.

• art. 72 l. fall.

  La Corte rileva l'irrilevanza della dedotta inapplicabilità ratione temporis della norma, poiché la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. era anteriore al fallimento e rendeva opponibile alla procedura la pretesa di adempimento coattivo.

• art. 11 preleggi c.c.

  Invocato per sostenere l'inapplicabilità temporale della disciplina fallimentare sopravvenuta; il motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di pertinenza rispetto alla lite decisa.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 2697 c.c. per sostenere che il giudice avrebbe dovuto rilevare la sopravvenuta inefficacia della trascrizione; la Corte esclude la proponibilità in cassazione di una questione che richiede l'allegazione di un fatto non dedotto nei gradi di merito.

• art. 2697 c.c.

  La doglianza relativa alla mancata rinnovazione della trascrizione non è stata accolta perché presupponeva un fatto (il mancato rinnovo) non accertabile nel giudizio di legittimità se non previamente dedotto e provato.

• art. 58 l. n. 69/2009

  Norma invocata per affermare l'obbligo di rinnovazione della trascrizione della domanda giudiziale entro dodici mesi; la Corte ne esclude la rilevabilità nel caso concreto per mancata deduzione del fatto storico necessario.

• art. 2668-bis c.c.

  È richiamato quale base normativa della necessità di rinnovazione della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.; la Corte osserva che la relativa eccezione non era stata trattata nei gradi di merito.

• art. 2908 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo insieme all'art. 2909 c.c.; la Corte nega che la natura costitutiva della sentenza faccia venir meno il titolo della detenzione precedente al giudicato.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato per sostenere la necessità del giudicato per l'effetto traslativo; la Corte precisa che ciò non trasforma in sine titulo la detenzione mantenuta in forza del preliminare.

• art. 282 c.p.c.

  Invocato dal ricorrente nel terzo motivo; la Corte non ne fa applicazione autonoma, perché ritiene comunque titolata la detenzione degli acquirenti.

• art. 96 c.p.c.

  La Corte esclude i presupposti per la condanna per responsabilità aggravata richiesta dalla resistente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente.

Massime di principio

• La detenzione del bene consegnato al promissario acquirente in esecuzione di un contratto preliminare conserva un titolo giuridico fino al passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c.; la natura costitutiva di tale sentenza non basta, da sola, a qualificare come sine titulo la detenzione preesistente.
• Nel giudizio di legittimità non possono essere introdotte questioni che presuppongono l'allegazione di fatti nuovi non dedotti nei gradi di merito, come il mancato rinnovo della trascrizione di una domanda giudiziale.
• Quando la domanda ex art. 2932 c.c. è stata trascritta anteriormente alla dichiarazione di fallimento, la relativa pretesa di adempimento coattivo risulta opponibile alla procedura concorsuale.
• L'invocazione di norme sopravvenute o di regole sulla trascrizione è irrilevante se la questione non incide sulla materia del contendere del giudizio specifico e se è già stata definita in un diverso processo tra le stesse o correlate parti.
• La mera pendenza del giudizio costitutivo di trasferimento non consente, di per sé, di qualificare come senza titolo il possesso o la detenzione del promissario acquirente che abbia ricevuto la consegna del bene in forza del preliminare.

Come è indicizzato