Cassazione Civile, Ordinanza n. 32768/2023 del 24/11/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda la locazione non abitativa di un residence alberghiero a Milano. La conduttrice aveva stipulato nel 1985 un contratto di locazione con canone parametrato al fatturato e, nel 2003, aveva concluso con la società subentrata alla locatrice un successivo accordo che prevedeva: un canone fisso per un primo periodo; dal 2007 l’adeguamento ISTAT; e un ulteriore incremento del 5% delle somme corrisposte dalla locatrice a titolo di contributo per migliorie apportate alla struttura. Dopo la disdetta del 2014 e la riconsegna dell’immobile nel 2016, la conduttrice chiedeva la restituzione di quanto pagato in più, sostenendo che gli aumenti del canone fossero nulli o comunque non dovuti. In cassazione deduceva tre motivi: 1) violazione dell’art. 79 L. n. 392/1978, assumendo che la Corte d’appello avesse illegittimamente ritenuto giustificato l’aumento del canone senza verificare se fosse ancorato a elementi oggettivi e predeterminati e senza considerare la natura dell’accordo del 2003; 2) violazione degli artt. 112, 418 e 420 c.p.c. e dell’art. 79 L. n. 392/1978, censurando la declaratoria di novità della domanda subordinata di ripetizione dell’indebito basata non sulla nullità dell’accordo, ma sulla sua errata applicazione oltre il 2006; 3) violazione degli artt. 112, 418 e 420 c.p.c. e dell’art. 79 L. n. 392/1978, contestando ancora la novità della domanda di ripetizione dell’indebito riferita all’aumento fisso del canone e sostenendo che tutte le componenti incrementative dell’accordo del 2003 fossero nulle o comunque non dovute.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi e inammissibile anche il terzo, evidenziando soprattutto che le censure non si confrontavano puntualmente con la motivazione della sentenza impugnata e che, in parte, introducevano questioni nuove o difettavano dell’onere di specifica indicazione e riproduzione degli atti processuali richiamati. Nel merito, la Corte ha ribadito che nelle locazioni non abitative le parti conservano ampia autonomia nella determinazione del canone e possono anche concordare, con accordi successivi e novativi, aumenti del canone correlati a sopravvenienze o a un diverso assetto del rapporto, purché non si tratti di pattuizioni meramente elusive dell’art. 79 L. n. 392/1978. Ha inoltre osservato che l’accordo del 2003 non si esauriva in un mero aumento del canone, ma comprendeva reciproche obbligazioni e una rinegoziazione complessiva del rapporto, tale da giustificare l’adeguamento del corrispettivo. Le spese di legittimità sono state poste a carico della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  ricorso ex art. 447-bis cod.proc.civ.

  indica il rito applicabile alle controversie in materia di locazione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ.

  è il parametro di legittimità invocato per denunciare violazione di legge.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  inammissibilità ai sensi dell'art. 366 n. 4 cod. proc. civ.

  il motivo che non critica specificamente la decisione impugnata è inidoneo e quindi inammissibile.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  non aver adempiuto l’onere di segnalare specificamente la loro presenza negli atti del giudizio di merito

  per i motivi che si fondano su atti processuali occorre riprodurre e indicare specificamente gli atti rilevanti.

• art. 79 L. n. 392/1978

  la nullità tutela il conduttore contro pattuizioni che gli impongano un canone maggiore o altri vantaggi in contrasto con la disciplina vincolistica; non si estende automaticamente agli accordi successivi che rinegoziano il rapporto per ragioni diverse e non meramente elusive.

• art. 32 L. n. 392/1978

  l’aggiornamento del canone è consentito nei limiti di legge e riguarda la conservazione del valore reale della prestazione, ma non esaurisce la libertà delle parti di concordare aumenti in senso proprio.

• art. 13 L. n. 392/1978

  richiamato nel quadro della distinzione tra aggiornamento e adeguamento del canone nelle locazioni.

• art. 24 L. n. 392/1978

  richiamato come norma che distingue l’aggiornamento legato alla svalutazione dal diverso adeguamento del canone.

• art. 25 L. n. 392/1978

  richiamato nel ragionamento sulla distinzione tra aggiornamento monetario e adeguamento del corrispettivo.

• art. 15 L. n. 392/1978

  richiamato nel contesto della disciplina dell’adeguamento del canone.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato a sostegno della censura di ultrapetizione/omessa corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 418 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente come norma processuale violata nella gestione delle domande nuove.

• art. 420 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione alla trattazione e alla modificazione delle domande nel rito locatizio/lavoristico speciale.

Massime di principio

• Nelle locazioni ad uso non abitativo vige il principio della libertà di determinazione del canone: le parti possono concordare anche aumenti del corrispettivo in senso proprio, non soltanto aggiornamenti legati alla svalutazione monetaria, purché ciò avvenga nel rispetto della disciplina imperativa applicabile.
• L’art. 79 L. n. 392/1978 colpisce le pattuizioni che, nel contratto di locazione, attribuiscono al locatore un canone o vantaggi vietati in modo elusivo; non opera automaticamente su ogni successivo accordo di rinegoziazione, specie se questo non è diretto esclusivamente ad aggirare la disciplina legale.
• Un accordo successivo che modifichi il rapporto locatizio può essere valido quando sia inserito in una complessiva rinegoziazione con reciproche obbligazioni e con un nuovo equilibrio economico del rapporto, non essendo necessario che l’aumento sia sempre ancorato a parametri oggettivi prefissati dalla legge.
• Nel giudizio di cassazione il motivo è inammissibile se non si confronta in modo specifico con la motivazione della sentenza impugnata o se censura solo singole proposizioni isolate dal contesto argomentativo complessivo.
• Quando la censura si fonda su atti processuali, il ricorrente deve assolvere l’onere di specifica indicazione e di riproduzione del contenuto rilevante degli atti, altrimenti il motivo è inammissibile.
• La deduzione di una domanda nuova in appello o la contestazione di una decisione in termini non coerenti con la domanda originaria richiede una precisa ricostruzione del petitum e della causa petendi; mere affermazioni generiche non sono sufficienti a superare la declaratoria di novità.

Come è indicizzato