Cassazione Civile, Sentenza n. 18998/2023 del 05/07/2023

Esito

La controversia

Bonetti aveva agito per far accertare gravi vizi, mancanza di abitabilità e irregolarità urbanistiche dell'appartamento acquistato con rogito del 5/8/2009. In primo grado il tribunale aveva dichiarato la risoluzione del contratto e condannato i venditori alla restituzione del prezzo e al risarcimento. La Corte d'appello, invece, aveva dichiarato improcedibili le domande di risoluzione e risarcitorie, ritenendo che la successiva alienazione del bene da parte dell'acquirente avesse manifestato una accettazione della cosa viziata e pertanto precluso l'azione di risoluzione (applicando in via generale il principio di cui all'art. 1492 c.c.). Bonetti ha ricorso per cassazione deducendo, tra l'altro, errata applicazione della disciplina della vendita con vizi anziché della fattispecie di aliud pro alio e violazione della normativa urbanistica che impedisce la validità del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso (violazione e falsa applicazione dell'art. 1492 c.c. e indebita estensione del relativo principio alla fattispecie di aliud pro alio), rigettato il secondo motivo (nullità per violazione dell'art. 46 DPR 380/2001) e cassato la sentenza della Corte d'appello in relazione alla censura accolta. La Cassazione ha affermato che la semplice alienazione o trasformazione della cosa viziata non esclude automaticamente l'azione di risoluzione: occorre che il comportamento dell'acquirente dimostri in modo univoco la volontà di accettare la cosa. Il giudice di rinvio (Corte d'appello di Milano in diversa composizione) dovrà verificare se la vendita del bene da parte del ricorrente corrispondeva alla volontà di rinunciare alla risoluzione. La Corte ha inoltre chiarito che la nullità prevista dall'art. 46 DPR 380/2001 va qualificata come nullità testuale rientrante nel comma 3 dell'art. 1418 c.c., e che, se nell'atto sono indicati gli estremi del titolo urbanistico effettivamente riferibile all'immobile, il contratto conserva validità anche se la costruzione non è conforme al titolo.

Norme richiamate

• art. 1492 cod. civ.

  La Corte precisa che l'alienazione o la trasformazione della cosa viziata non esclude automaticamente l'azione di risoluzione; per applicare il comma 3 occorre che il comportamento dell'acquirente evidenzi in modo univoco la volontà di accettare la cosa. Se il bene è perito, opera automaticamente la restituzione per equivalente prevista dall'ultimo comma.

• art. 1490 cod. civ.

  Riferimento alla disciplina generale della garanzia per i vizi della cosa venduta quale base dell'azione di risoluzione fondata sugli artt. 1490, 1492 e 1495.

• art. 1495 cod. civ.

  Richiamato come parte integrante della disciplina sulla garanzia per vizi inerente alle azioni esperibili dall'acquirente.

• art. 1453 cod. civ.

  Distinto dalla disciplina sui vizi della cosa; la Corte osserva che l'azione di risoluzione per vizi è una disciplina particolare rispetto alla risoluzione per inadempimento prevista dall'art. 1453.

• art. 1458 cod. civ.

  Richiamato tra le norme relative alla risoluzione per inadempimento in riferimento alla corretta qualificazione della fattispecie.

• art. 2038 cod. civ.

  La Corte ritiene non applicabile l'art. 2038, norma relativa all'indebito arricchimento quando l'obbligazione nasce dalla legge, e segnala che la Corte d'appello ha escluso la sua applicabilità nella specie.

• art. 46 D.P.R. n. 380/2001

  La nullità prevista dall'art. 46 è ricondotta alla categoria della nullità testuale di cui al comma 3 dell'art. 1418 c.c.: essa sanziona la mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo; se nell'atto sono indicati gli estremi di un titolo urbanistico reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido indipendentemente dalla conformità dell'opera al titolo stesso.

• art. 17 e art. 40 legge n. 47/1985

  Richiamate insieme all'art. 46 DPR 380/2001 come norme che prevedono una nullità di tipo testuale rientrante nell'art. 1418 comma 3.

• art. 1418 cod. civ.

  La Corte inquadra la nullità urbanistica prevista da specifiche norme tra le nullità testuali disciplinate dal comma 3 dell'art. 1418, quindi come nullità relativa alla forma e al contenuto degli atti tra vivi che producono effetti reali.

Massime di principio

• La mera alienazione o trasformazione del bene viziato non impedisce di per sé l'azione di risoluzione per vizi: è necessario che il comportamento dell'acquirente manifesti in modo univoco la volontà di accettare la cosa per escludere la risoluzione.
• Nelle ipotesi di 'aliud pro alio' la disciplina della garanzia per vizi (art. 1490 e segg.) non si applica automaticamente come principio generale; la risoluzione per aliud pro alio va valutata distintamente rispetto alla risoluzione per vizi o per inadempimento.
• Se il bene venduto è perito o non è più specificamente restituibile, opera la restituzione per equivalente ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1492, senza necessità di una specifica domanda dell'acquirente.
• La nullità prevista dall'art. 46 DPR 380/2001 e dalle norme correlate va intesa come nullità testuale rientrante nell'art. 1418 comma 3: se nell'atto sono indicati gli estremi di un titolo urbanistico effettivamente esistente e riferibile all'immobile, il contratto conserva validità anche in presenza di difformità edilizie.
• In giudizio il giudice deve motivare circa gli elementi e gli indizi che comprovino la volontà dell'acquirente di accettare la cosa viziata; l'onere di valutazione è rilevante e non può limitarsi alla sola constatazione dell'avvenuta alienazione.
• Quando si contesta la natura dell'atto (vizi della cosa vs aliud pro alio vs nullità urbanistica), è essenziale qualificare correttamente la fattispecie perché le conseguenze rimediali (risoluzione, riduzione del prezzo, indebito arricchimento, nullità) sono differenti e non intercambiabili automaticamente.