Sentenza del 27/02/2015 n. 4086 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava gli avvisi di rettifica e liquidazione relativi all’acquisto, da parte di F. S.r.l., di un terreno edificabile di 2.820 mq nel Comune di Pietrasanta, acquistato con atto del 5 novembre 2002, registrato il 12 novembre 2002 e sottoposto alla condizione sospensiva dell’approvazione del piano di comparto. Con atto del 16 gennaio 2004 le parti dichiararono avverata la condizione; la convenzione attuativa con il Comune fu stipulata il 14 settembre 2004. Le parti avevano richiesto l’agevolazione prevista dall’art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000. L’Agenzia revocò il beneficio e rettificò il valore dichiarato di Euro 291.277,00, elevandolo a Euro 564.000,00. In cassazione l’Agenzia ha proposto quattro motivi: i primi due contestavano l’applicabilità dell’agevolazione in assenza della convenzione al momento del trasferimento e la concreta edificabilità dell’area; il terzo denunciava motivazione insufficiente sulla valutazione del terreno; il quarto lamentava che la CTR avesse annullato la pretesa senza determinarne l’importo. F. S.r.l. ha proposto ricorso incidentale condizionato per omessa pronuncia sulla dedotta estinzione della pretesa, sostenendo che l’Ufficio non potesse emettere un nuovo avviso dopo avere annullato in autotutela quello precedente.

La decisione

La Cassazione ha accolto il ricorso principale soltanto sul terzo motivo, rigettando gli altri. Ha confermato che l’agevolazione può spettare anche se la convenzione attuativa non era ancora stata stipulata al momento dell’atto, purché l’area sia inserita in un piano particolareggiato e l’utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal trasferimento; nel caso concreto, il trasferimento era inoltre condizionato all’approvazione del piano e la possibilità edificatoria divenne concreta con la convenzione. Ha respinto il quarto motivo perché la CTR aveva comunque deciso nel merito la congruità del valore dichiarato. Ha invece ritenuto insufficiente la motivazione della CTR sul valore: la diversa posizione del terreno poteva incidere in senso riduttivo, ma non bastava a escludere il confronto con un immobile comparabile dello stesso comparto; inoltre occorreva valutare la stima comparativa dell’Ufficio rispetto alla stima di parte, ritenuta fondata su criteri generici. Il ricorso incidentale è stato rigettato: la decisione di merito della CTR implicava il rigetto della censura, poiché l’annullamento totale in autotutela del precedente avviso non impediva la rinnovazione dell’atto impositivo. La sentenza è stata cassata limitatamente alla valutazione del valore e la causa rinviata a una diversa sezione della CTR della Toscana, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• Legge 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3

  essendo l'unica condizione posta dalla norma quella dell'effettiva utilizzazione (cioè della concreta edificazione) nel quinquennio successivo al trasferimento.

  L’agevolazione per il trasferimento di terreni ricadenti in piani urbanistici particolareggiati non è subordinata alla stipula della convenzione attuativa prima del trasferimento. La condizione sostanziale indicata dalla Corte è l’effettiva utilizzazione edificatoria entro cinque anni.

• Legge 24 dicembre 2003, n. 350, art. 2, comma 30

  la L. n. 350 del 2003 , richiamato art. 2, comma 30 per il quale "nell'ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui alla L. 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3 si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore" deve essere inteso quale norma "di interpretazione autentica (in senso atecnico) non già del comma 3 detto ma della sua vera ratio".

  La disposizione sulla convenzione va letta alla luce della finalità dell’agevolazione, dando rilievo alla concreta possibilità di edificare e non al solo dato formale della stipula antecedente al trasferimento. La convenzione può rendere concreta la possibilità edificatoria anche dopo l’atto, purché sia rispettato il termine quinquennale.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 51, commi 2 e 3, e 52

  il giudice di merito avrebbe dovuto in via prioritaria valutare se non fosse più idonea all'accertamento dell'effettivo valore venale del bene oggetto dell'atto di compravendita assoggettato a rettifica la stima condotta con metodo comparativo, nel quadro di quanto stabilito dall'art. 52 in relazione al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, commi 2 e 3.

  Nel giudizio sulla rettifica del valore di un immobile, il giudice deve valutare adeguatamente il metodo comparativo e gli elementi di stima offerti dall’Ufficio, confrontandoli con la stima di parte; non è sufficiente escludere la comparabilità sulla base di differenze che possono incidere sul valore senza eliminarla.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, n. 5, nel testo applicabile ratione temporis

  il vizio d'insufficiente motivazione, denunciabile con ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 360 c.p.c. , comma 1, n. 5 nel testo applicabile, ratione temporis, al presente giudizio, sussiste solo quando nel ragionamento del giudice di merito, quale risultante dalla sentenza, sia riscontrabile un'obiettiva deficienza del criterio logico che lo ha condotto alla formazione del proprio convincimento.

  Il vizio di motivazione ricorre quando il ragionamento della sentenza presenta un’obiettiva carenza logica; nel caso concreto la carenza riguardava sia l’esclusione della comparazione proposta dall’Ufficio, sia la preferenza accordata alla stima di parte senza un’adeguata valutazione dei criteri utilizzati.

• Codice di procedura civile, art. 112

  non è configurabile il vizio di omessa pronuncia quando la decisione adottata comporti la reiezione della pretesa fatta valere dalla parte, anche se manchi in proposito una specifica argomentazione, dovendo ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto quando la pretesa avanzata con il capo di domanda non espressamente esaminato risulti incompatibile con l'impostazione logico - giuridico della pronuncia.

  Non vi è omessa pronuncia se la decisione, pur senza affrontare espressamente una domanda o eccezione, risulta logicamente incompatibile con essa e ne comporta quindi il rigetto implicito.

Massime di principio

• Per l’agevolazione prevista dall’art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000, la mancata stipula della convenzione attuativa prima del trasferimento non è di per sé ostativa: rilevano l’inserimento dell’area in un piano particolareggiato e l’effettiva edificazione entro cinque anni dal trasferimento.
• Quando il trasferimento è sottoposto a condizione sospensiva, occorre considerare la sequenza degli atti e l’avveramento della condizione, anziché assumere automaticamente che l’effetto traslativo si sia prodotto alla registrazione dell’atto originario.
• Nel contestare una rettifica del valore immobiliare, il giudice deve confrontarsi con gli elementi comparativi dell’Ufficio e spiegare perché li ritiene attendibili o non pertinenti; differenze localizzative possono giustificare una riduzione del valore comparativo, ma non necessariamente escludere ogni confronto.
• L’annullamento totale in autotutela di un avviso non preclude automaticamente all’Amministrazione di emettere un nuovo atto impositivo; occorre distinguere l’annullamento del singolo atto dalla consumazione del potere impositivo.
• Una questione non trattata espressamente può risultare implicitamente rigettata quando la soluzione adottata dal giudice sia incompatibile con la pretesa o eccezione non esaminata.