Cassazione Civile, Sentenza n. 31131/2023 del 08/11/2023

Esito

La controversia

I coniugi Cuozzo - Apadula impugnavano cinque delibere assembleari della Cooperativa Vivaldi (approvazione di una transazione con la cooperativa confinante e realizzazione di un muro di confine), sostenendo che la Cooperativa non fosse più legittimata a disporre delle parti comuni dell'edificio perché, per effetto dell'assegnazione in proprietà degli alloggi e del riscatto, era sorto un condominio di gestione cui dovevano spettare i poteri sulle parti comuni; pertanto le delibere sarebbero nulle per carenza di potestà deliberativa dell'organo assembleare.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso (primo e quarto motivo), ha cassato la sentenza della Corte d'Appello e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello di Salerno in diversa composizione perché verifichi, con esame documentale, se le delibere siano nulle per mancanza di potestà deliberativa della Cooperativa Vivaldi. La Cassazione ha rilevato che il giudice d'appello non ha valutato un profilo di nullità diverso da quello originariamente dedotto (carenza di potere dell'organo) che poteva essere rilevato d'ufficio purché venisse garantito il contraddittorio; ha inoltre ritenuto che gli acquirenti (i ricorrenti) hanno interesse ad agire, trattandosi di atti che incidono sulla loro proprietà acquisita.

Norme richiamate

• art. 2379 c.c.

  Disciplina la nullità delle delibere assembleari per impossibilità o illiceità dell'oggetto; la sentenza rileva che, sebbene i ricorrenti l'abbiano invocata, il giudice deve poter rilevare anche altre cause di nullità, compresa la mancanza di potere dell'organo deliberante.

• artt. 1421, 1422, 1423 c.c.

  Richiamati nel motivo ma non decisivi; pertinenti alle ipotesi di contratto e nullità nel codice civile in relazione alla domanda sulle delibere.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Norma di rito richiamata per i motivi di cassazione (violazione di legge), usata per inquadrare i mezzi di impugnazione presentati.

• R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, art. 204

  Norma del testo unico sull'edilizia popolare che disciplina l'istituto del 'condominio di gestione' e la fase transitoria tra cooperativa e condominio; centrale per valutare se e quando la Cooperativa perda i poteri sulle parti comuni.

• R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, art. 209, comma 5

  Stabilisce che il riscatto integrale dell'immobile determina la cessazione di ogni vincolo cooperativo e la nascita del condominio ordinario: elemento chiave che la Corte dovrà accertare temporalmente rispetto alle delibere impugnate.

• art. 40 del Regolamento di condominio (statuto della Cooperativa Vivaldi)

  Clausola statutaria che, secondo i ricorrenti, prevedeva l'automatica nascita del condominio di gestione in caso di assegnazione/riscatto degli alloggi; la Corte d'appello doveva verificare l'effettiva applicazione di tale previsione.

• art. 1372 c.c.

  Il contratto ha forza di legge tra le parti: la Corte ha ritenuto che l'atto traslativo di proprietà fa acquisire agli acquirenti (ricorrenti) la legittimazione a impugnare delibere che incidono sulla proprietà acquistata.

• art. 372 c.p.c., comma 2

  Richiama le preclusioni processuali che rendono inammissibili eccezioni fondate su documenti non depositati nel processo in tempo utile; utilizzata per rigettare obiezioni relative a presunti giudicati esterni non documentati.

• art. 345 c.p.c.

  Richiama il principio per cui il giudice d'appello può rilevare d'ufficio questioni attinenti ai fatti costitutivi della domanda; la Corte conferma il potere-dovere del giudice di accertare profili di nullità anche diversi da quelli dedotti dalle parti, purché sia garantito il contraddittorio.

• art. 24 Cost.

  Richiamato in relazione alla garanzia del contraddittorio nell'ambito della rilevazione di nullità d'ufficio e all'ammissione di documenti nel processo.

Massime di principio

• Il giudice può rilevare d'ufficio profili di nullità diversi da quelli dedotti dalle parti purché tali profili emergano dai fatti allegati o documenti in atti e venga garantito il contraddittorio; dunque non è vincolante limitarsi esclusivamente alla specifica causa di nullità invocata dalle parti.
• Chi acquista un immobile già assegnato da una cooperativa ha legittimazione ad impugnare delibere assembleari se le delibere incidono sulla proprietà acquisita: l'atto traslativo (contratto) conferisce forza di legge tra le parti e interesse a tutela della propria situazione giuridica.
• Nelle cooperative edilizie sottoposte al R.D. 1165/1938 la verifica della cessazione dei vincoli cooperativi e della nascita del condominio (ordinario o di gestione) è essenziale per stabilire chi ha la potestà deliberativa sulle parti comuni; occorre accertare temporalmente la stipula, l'assegnazione e l'eventuale riscatto integrale dell'edificio rispetto alle delibere impugnate.
• Le eccezioni basate su un presunto giudicato esterno o su fatti sopravvenuti sono inammissibili se fondate su documenti non introdotti tempestivamente nel processo: le preclusioni processuali e la tutela del contraddittorio impongono corretta produzione documentale in sede di causa.
• In caso di dubbi sulla legittimazione deliberativa di organi collettivi (es. cooperativa vs. condominio di gestione), il giudice d'appello deve esaminare gli atti contrattuali e i documenti di assegnazione/riscatto per decidere sulla sussistenza della potestà; la mancata verifica documentale può costituire motivo di cassazione e rinvio.