Cassazione Civile, Ordinanza n. 01095/2026 del 19/01/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare del 7 giugno 2012, con cui nel rendiconto consuntivo 2011 erano state contabilizzate alcune spese relative a lavori sulle parti comuni e su una colonna di scarico delle acque nere. La condomina ha contestato, da un lato, l’addebito di euro 283 per la sostituzione di una conduttura di scarico, ripartito in parti uguali tra i soli condomini interessati anziché in base ai millesimi di proprietà; dall’altro, la contabilizzazione di euro 2.676,73 in relazione al rifacimento di parti comuni che il condominio si era impegnato a eseguire in forza di una precedente sentenza. Il Tribunale ha respinto la domanda e la Corte d’appello ha confermato. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell’art. 1123 c.c., sostenendo che, in mancanza di tabelle parziali, non fosse legittimo ripartire tra i soli utilizzatori della colonna in parti uguali, dovendosi comunque applicare il criterio proporzionale ai millesimi; 2) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., assumendo che la somma di euro 2.676,73 non le fosse mai stata corrisposta come dovuto.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo errata la soluzione della Corte d’appello secondo cui, in assenza di tabelle parziali, la spesa dovesse essere ripartita in parti uguali tra i soli condomini che avevano tratto utilità dall’opera. La Cassazione ha affermato che le spese per conservazione e riparazione di parti comuni devono essere ripartite in proporzione al valore della proprietà e che i millesimi generali possono essere utilizzati anche per un condominio parziale, con le necessarie operazioni di ricalcolo. Ha invece dichiarato inammissibile il secondo motivo perché la questione era già stata esaminata in appello e, comunque, per il vincolo di cui all’art. 348-ter c.p.c. non era proponibile il vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. in presenza di doppia conforme sulle questioni di fatto. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte d’appello di Genova anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  Le spese per la conservazione e riparazione delle parti comuni dell’edificio vanno ripartite proporzionalmente al valore della proprietà; tale criterio si applica anche quando la spesa riguardi solo i condomini che hanno tratto utilità dall’opera, potendosi usare i millesimi generali con i necessari ricalcoli.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per denunciare la violazione di legge in relazione al criterio di riparto delle spese condominiali.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Il motivo è stato dichiarato inammissibile perché, nella specie, il vizio di omesso esame non era deducibile in cassazione alla luce della doppia conforme sulle questioni di fatto.

• art. 348-ter c.p.c.

  Applicabile ratione temporis: in presenza di sentenza d’appello che conferma la decisione di primo grado sulle questioni di fatto, è precluso il ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c.

Massime di principio

• Nel condominio, le spese per la conservazione e riparazione delle parti comuni devono essere ripartite secondo il criterio proporzionale al valore della proprietà, non per quote uguali, salvo diversa previsione legale o convenzionale non risultante nel caso concreto.
• Quando una spesa riguarda solo alcuni condomini che traggono utilità dall’opera, i millesimi generali possono essere adattati al condominio parziale mediante il necessario ricalcolo proporzionale; l’assenza di tabelle parziali non giustifica di per sé il riparto in parti uguali.
• L’approvazione assembleare dell’esecuzione di un lavoro non implica automaticamente l’approvazione del criterio di riparto della spesa, se tale criterio non risulti in modo espresso o comunque univoco dalla delibera.
• In presenza di doppia conforme sulle questioni di fatto, il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. è precluso nei limiti applicabili ratione temporis dall’art. 348-ter c.p.c.

Come è indicizzato