Cassazione Civile, Ordinanza n. 26066/2023 del 07/09/2023

Esito

La controversia

La lite nasce dalla domanda di un condomino volta ad accertare il proprio diritto, previsto dal regolamento condominiale richiamato nei titoli di acquisto, a usare in via perpetua un ascensore collocato nel fabbricato e a ottenere la riattivazione del servizio al quarto piano, con riapertura del varco di collegamento tra l'atrio e l'area di accesso al locale ascensore situata al piano terra, di proprietà della società convenuta. In primo grado la domanda era stata rigettata; in appello il condomino aveva ottenuto riforma della decisione, sul presupposto che la clausola regolamentare, espressamente recepita negli atti di acquisto, attribuisse un diritto di natura reale assimilabile a servitù. La società ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi: 1) omessa motivazione e violazione degli artt. 342 e 100 c.p.c. per avere la Corte d'appello respinto l'eccezione di mancata impugnazione di un capo decisivo della sentenza di primo grado; 2) omessa motivazione e violazione degli artt. 183, comma 5, e 345 c.p.c., 1064 c.c. e 101 c.p.c. per avere la Corte d'appello respinto l'eccezione di domanda nuova, ritenendo compresa nella domanda originaria la richiesta di accertamento della servitù; 3) violazione dell'art. 115 c.p.c. per non avere considerato che la società aveva acquistato l'immobile già nello stato attuale e senza avere eseguito opere di chiusura dei varchi; 4) nullità della sentenza e violazione degli artt. 1064, 1027, 1062 e 2909 c.c. per avere la Corte d'appello interpretato la clausola regolamentare come costitutiva di una servitù di passaggio e di uso dell'ascensore, nonché per avere affermato la natura reale del diritto e per aver ritenuto irrilevante che all'epoca del regolamento i beni fossero in proprietà di un unico soggetto; 5) nullità della sentenza per omessa rilevazione dell'interruzione del giudizio a seguito del fallimento della venditrice intervenuto in appello, ai sensi dell'art. 43 l. fall.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi perché la Corte d'appello aveva motivato in modo sufficiente sul rigetto delle eccezioni preliminari, e perché l'interpretazione della domanda e la qualificazione dell'assetto dedotto spettano al giudice di merito se sorrette da motivazione plausibile. Ha respinto il terzo motivo per difetto di decisività, poiché la questione su chi avesse materialmente effettuato le opere non incideva sul nucleo della decisione, fondata sul regolamento condominiale e sui titoli di acquisto. Ha rigettato il quarto motivo, osservando che l'interpretazione della clausola regolamentare come attributiva di un diritto reale di uso dell'ascensore e del necessario accesso pedonale al medesimo era una lettura plausibile e quindi non sindacabile in cassazione, essendo censurabile solo l'interpretazione incompatibile con i canoni ermeneutici o l'unica ragionevolmente possibile. Ha respinto anche il quinto motivo, ricordando che l'interruzione del processo per fallimento opera automaticamente ma la relativa nullità è di natura relativa e può essere fatta valere solo dalla parte nel cui interesse l'evento interruttivo è posto, non dalla ricorrente. La società ricorrente è stata condannata alle spese e al contributo unificato დამატivo.

Norme richiamate

• art. 8 regolamento condominiale

  "a favore dei proprietari dei locali posti ai piani, parte del seminterrato, parte del terreno e ai piani quarto, quinto e sesto sono riconosciuti in via esclusiva i seguenti diritti: a) diritto di usare e mantenere in perpetuo il nuovo ascensore posto all'interno del fabbricato"

  La clausola è stata letta dalla Corte d'appello come fonte di un diritto reale di uso dell'ascensore, vincolante per i successivi aventi causa perché espressamente richiamata e accettata negli atti di acquisto.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato come parametro della specificità dell'impugnazione; la Corte ha ritenuto infondata la censura perché l'appello aveva investito il capo della sentenza sul presunto mancato dedotto diritto di passaggio.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'interesse ad agire/impugnare; la Corte ha ritenuto che l'eccezione sollevata fosse stata comunque superata dalla motivazione del giudice d'appello.

• art. 183, comma 5, c.p.c.

  Richiamato in tema di novità della domanda; la Corte ha escluso che la domanda di accertamento della servitù fosse nuova o inammissibile.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato per la dedotta novità in appello; la Corte ha ritenuto che la questione fosse già emersa in primo grado e, in ogni caso, compresa nella domanda di utilizzo dell'ascensore.

• art. 1064 c.c.

  La Corte ha richiamato la norma per affermare che il diritto di usare l'ascensore comprende anche il diritto di raggiungerne pedonalmente la base di partenza, cioè il locale di accesso.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo, ma non ritenuto decisivo ai fini del rigetto della censura.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per contestare la valutazione delle prove; la Corte ha escluso la rilevanza della censura rispetto alla ratio decidendi.

• art. 1027 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per negare la configurabilità della servitù; la Corte ha ritenuto plausibile, invece, la lettura del regolamento come fonte di un diritto reale di servitù a favore dei piani indicati.

• art. 1062 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in combinazione con la disciplina della servitù, ma non accolto dalla Corte.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato per sostenere il giudicato interno su un punto della sentenza di primo grado; la Corte non ha accolto l'assunto difensivo.

• art. 43, comma 3, r.d. 267/1942

  "l'apertura del fallimento determina l'interruzione del processo"

  L'interruzione opera automaticamente, ma la relativa nullità è di natura relativa e può essere fatta valere solo dalla parte interessata dall'evento interruttivo.

• art. 157 c.p.c.

  Richiamato per affermare che il vizio derivante dall'omessa interruzione è soggetto alla disciplina delle nullità relative ed è eccepibile solo dalla parte nel cui interesse è prevista l'interruzione.

• art. 111 Cost.

  Richiamato in relazione al requisito del "minimo costituzionale" della motivazione; la Corte ha ritenuto sufficiente la motivazione della sentenza impugnata.

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  Richiamato per dedurre la nullità della sentenza per difetto di motivazione; la Corte ha escluso il vizio.

• art. 1485 c.c.

  Citate come base della chiamata in causa del venditore a fini di manleva; non è stato un punto decisivo della decisione di legittimità.

Massime di principio

• L'interpretazione delle clausole contrattuali o del regolamento condominiale compiuta dal giudice di merito è sindacabile in cassazione solo se sorretta da violazione dei criteri ermeneutici o se implausibile; quando siano possibili più letture plausibili, non è consentito sostituire in sede di legittimità una diversa interpretazione ritenuta preferibile dalla parte.
• La domanda giudiziale va interpretata nel suo complesso alla luce del contenuto sostanziale delle allegazioni e delle richieste; una domanda di accertamento del diritto di utilizzare un bene o un servizio può ricomprendere, se coerente con il petitum sostanziale, anche la pretesa di accertare il titolo reale o la servitù sottostante.
• Ai fini del sindacato ex art. 360 c.p.c., non ogni divergenza sulla ricostruzione dei fatti o sulla valutazione delle prove è rilevante: la censura deve investire un profilo decisivo della ratio decidendi, altrimenti è inammissibile o infondata per difetto di decisività.
• L'interruzione del processo per fallimento opera automaticamente, ma la nullità degli atti successivi ha natura relativa e può essere fatta valere solo dalla parte nel cui interesse la regola interruttiva è posta, non dalla parte avversa.
• Un diritto di uso di un impianto condominiale, se espressamente previsto da un regolamento contrattuale richiamato nei titoli di acquisto, può essere interpretato come diritto reale opponibile ai successivi acquirenti e può implicare, secondo il contenuto concreto della clausola, il diritto di accesso necessario all'utilizzazione del bene.

Come è indicizzato