Cassazione Civile, Ordinanza n. 05536/2024 del 01/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con scrittura privata non autenticata il 20 giugno 1991, avente ad oggetto una porzione di suolo di circa 650 mq situata in Grottaglie, descritta nel contratto con riferimento al Comune, alle strade limitrofe, a un confinante e al richiamo a una dichiarazione di successione. Il promissario acquirente aveva agito per ottenere la risoluzione del preliminare e la restituzione della somma già pagata. La Corte d'appello aveva però dichiarato nullo il preliminare per indeterminatezza dell'oggetto e aveva dichiarato prescritta l'azione di ripetizione dell'indebito. In cassazione il ricorrente deduceva: 1) violazione degli artt. 1436 e 1418, comma 2, c.c., sostenendo che gli elementi descrittivi del bene erano sufficienti a renderlo determinato o determinabile e quindi a salvare la validità del contratto; 2) violazione degli artt. 2033, 2935 e 2943 c.c., assumendo che, se il preliminare fosse stato ritenuto valido e risolubile, il termine di prescrizione dell'azione di restituzione non avrebbe potuto decorrere dal pagamento ma solo dal momento in cui fosse divenuto definitivo l'accertamento dell'indebito. Il controricorrente opponeva inoltre l'esistenza di un giudicato esterno formatosi in un precedente giudizio tra le stesse parti, nel quale era stata già affermata la nullità del preliminare e respinta una domanda ex art. 2932 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile l'eccezione di giudicato esterno proposta dal controricorrente, perché non tempestivamente fatta valere nel merito e comunque non dedotta secondo le regole di autosufficienza del giudizio di legittimità. Ha poi accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo errata la statuizione di nullità del preliminare: per la validità del contratto preliminare immobiliare non è necessaria l'indicazione rigorosa e completa di confini e dati catastali, purché il bene sia comunque identificabile in modo univoco mediante gli elementi contenuti nel contratto o richiamati per relationem. La Corte ha rilevato che la Corte d'appello non si era conformata a tale principio, avendo escluso l'identificabilità del bene nonostante la presenza di elementi descrittivi sufficienti. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. Ne è seguita la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1346 c.c.

  L'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile; nei contratti aventi ad oggetto immobili è sufficiente che il bene sia identificabile in modo univoco tramite gli elementi contrattuali o richiamati.

• art. 1418 c.c.

  La mancanza di determinatezza o determinabilità dell'oggetto comporta nullità del contratto.

• art. 2932 c.c.

  È richiamato per il precedente giudizio di esecuzione specifica; la Corte precisa che, quando si chiede una sentenza ex art. 2932 c.c., occorre una precisa identificazione dell'immobile nel preliminare.

• art. 2033 c.c.

  Invocato dal ricorrente per la ripetizione dell'indebito: la decorrenza della prescrizione dell'azione restitutoria era contestata.

• art. 2935 c.c.

  Invocato per sostenere che la prescrizione decorre dal momento in cui il diritto può essere fatto valere.

• art. 2943 c.c.

  Invocato in relazione all'interruzione della prescrizione dell'azione di ripetizione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È la norma processuale richiamata per denunciare violazione o falsa applicazione di legge.

Massime di principio

• Ai fini della validità di un preliminare immobiliare, l'oggetto non deve essere descritto con formule sacramentali o con l'indicazione necessaria di confini e dati catastali: è sufficiente che il bene sia determinabile in modo univoco sulla base del contratto o di elementi ad esso richiamati.
• La nullità per indeterminatezza dell'oggetto sussiste solo quando, all'esito dell'interpretazione del testo contrattuale e dei rinvii in esso contenuti, il bene non sia comunque identificabile.
• Quando l'immobile è sufficientemente individuato nel preliminare, il giudice non può dichiararne la nullità per sola incompletezza di alcuni dati identificativi se gli elementi presenti consentono univoca identificazione del bene.
• L'eccezione di giudicato esterno, nel giudizio di cassazione, è ammissibile solo a condizioni rigorose di tempestiva allegazione e di riscontro negli atti ritualmente prodotti; non è sufficiente depositare per la prima volta la decisione invocata in sede di legittimità.
• Nel contratto preliminare immobiliare la necessità di specifici dati catastali e confini è più stringente quando si richieda una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., ma non costituisce requisito indefettibile della mera validità del preliminare.

Come è indicizzato