Cassazione Civile, Ordinanza n. 11663/2024 del 30/04/2024

Esito

La controversia

Un soggetto ha convenuto in giudizio la società che aveva acquistato un terreno chiedendo l’accertamento dell’usucapione ventennale di una porzione di particella catastale. La società acquirente, a sua volta, aveva chiamato in causa i propri danti causa per far valere la garanzia per evizione, la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno. Il tribunale aveva dichiarato l’usucapione dell’intera particella e rigettato la domanda di evizione; la corte d’appello aveva invece limitato l’usucapione a una porzione di mq. 803 e confermato il rigetto della domanda di evizione. In cassazione la società acquirente ha dedotto: 1) omessa pronuncia sulla censura relativa al mancato compimento del ventennio utile all’usucapione; 2) violazione delle norme su possesso e usucapione, sostenendo che la mera coltivazione non basti a integrare il possesso uti dominus, specie per un fondo edificabile; 3) ulteriore violazione delle norme sul possesso per difetto di continuità e di apparenza dell’uso perdurante del bene; 4) ultrapetizione per avere la corte escluso la domanda di evizione anche nell’an; 5) violazione delle norme sulla garanzia per evizione in ragione della posteriorità del fatto evittivo rispetto alla vendita; 6) violazione delle norme sulla riduzione del prezzo per difetto di prova dell’entità della riduzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, il secondo e il terzo motivo, ritenendoli fondati. Ha affermato che, ai fini dell’usucapione di un fondo agricolo, la mera coltivazione non è sufficiente a provare il possesso uti dominus, essendo attività compatibile anche con mera tolleranza o con un diverso titolo; occorre invece accertare in modo specifico l’opposizione al proprietario, la manifestazione esterna dell’interversione del possesso, la continuità del possesso e il compimento dell’intero termine ventennale. Poiché la sentenza impugnata non aveva ricostruito in modo adeguato l’attività svolta, la sua frequenza, l’epoca di inizio, le modalità dell’opposizione al proprietario e il momento di maturazione del ventennio, la decisione è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Ancona in diversa composizione, anche per le spese. I motivi sulla garanzia per evizione sono rimasti assorbiti.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  comma 1, n. 4; comma 1, n. 3

  è stata richiamata come norma sul vizio denunciabile in cassazione per nullità della sentenza e per violazione di legge.

• art. 112 c.p.c.

  impone la corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la ricorrente ha denunciato omessa pronuncia e ultrapetizione.

• art. 1141 c.c.

  richiamato in tema di distinzione tra detenzione e possesso e di interversione del possesso.

• art. 1158 c.c.

  richiamato come norma che richiede possesso continuo, pacifico, pubblico, non equivoco e protratto per oltre venti anni per l’usucapione.

• art. 1164 c.c.

  richiamato in relazione all’interversione del possesso e al mutamento del titolo della relazione di fatto sul bene.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato in tema di valutazione della prova da parte del giudice di merito.

• art. 324 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente a sostegno della censura di ultrapetizione e dei limiti del giudicato interno.

• art. 329 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente a sostegno della censura di ultrapetizione e di acquiescenza.

• art. 1484 c.c.

  richiamato in tema di garanzia per evizione.

• art. 1487 c.c.

  richiamato in tema di effetti e contenuto della garanzia per evizione.

• art. 1480 c.c.

  richiamato in tema di parziale evizione e riduzione del prezzo.

• art. 1479 c.c.

  richiamato in tema di garanzie nella vendita e rimedi del compratore.

Massime di principio

• Ai fini dell’usucapione, la mera coltivazione di un fondo non basta, di per sé, a dimostrare il possesso uti dominus, perché può essere compatibile con una detenzione tollerata o con un diverso titolo di godimento.
• Chi invoca l’usucapione deve provare con elementi specifici e univoci l’esercizio del potere di fatto corrispondente al diritto di proprietà, inclusa l’esternazione dell’opposizione al proprietario e l’interversione del possesso.
• Il possesso utile ad usucapire deve essere continuo e protratto per l’intero termine ventennale; il giudice deve accertare in modo puntuale sia l’inizio sia la maturazione del termine.
• Nella valutazione dell’usucapione il giudice non può limitarsi a considerare l’attività materiale svolta dal preteso possessore, ma deve ricostruire complessivamente anche il rapporto con il comportamento del proprietario e con l’eventuale detenzione di terzi.
• Se i motivi che investono l’accertamento dell’usucapione sono fondati, le censure relative alla garanzia per evizione possono restare assorbite.

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