Sentenza del 17/11/2021 n. 35003 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di rettifica e liquidazione relativo alla rettifica dei valori dichiarati in quattro vendite immobiliari (porzioni di terreno vendute il 29/12/2006 alla Edil Giardinetti Srl). I ricorrenti contestavano che i giudici di merito avessero fondato la rettifica esclusivamente sulle quotazioni OMI e non avessero considerato la perizia di parte e gli allegati all'atto notarile da cui risultavano vincoli limitativi dell'edificabilità (aree non edificabili, obbligo di cessione gratuita al Comune, obbligo di sondaggi archeologici, opere di urbanizzazione primaria). Inoltre rilevavano omissione e contraddittorietà della motivazione e errata interpretazione dell'atto e dei suoi allegati.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso. Ha censurato la motivazione della CTR che aveva utilizzato le quotazioni OMI come giustificazione esclusiva dei maggiori valori accertati, senza confrontarsi con la perizia di parte e gli allegati contrattuali che indicavano limiti all'edificabilità. La Corte ha richiamato il principio secondo cui le quotazioni OMI costituiscono solo un'indicazione di massima e non prova del valore venale, e che l'accertamento deve basarsi su presunzioni gravi, precise e concordanti. Ha cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla CTR Lazio in diversa composizione per un nuovo esame anche sulle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131/1986, artt. 51 e 52

  Richiamati in relazione alla determinazione della base imponibile e alle modalità di rettifica degli atti per imposta di registro; la Corte evidenzia la necessità che le rettifiche siano fondate su elementi probatori adeguati.

• art. 1362 c.c.

  Norma sull'interpretazione del contratto: gli allegati all'atto fanno parte dell'interpretazione contrattuale e devono essere considerati per valutare la volontà delle parti e la natura dell'oggetto contrattuale.

• art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5

  Fondamento del ricorso per cassazione per violazione di legge e per omessa o contraddittoria motivazione su punto decisivo; la Corte ha ritenuto fondati i motivi sulla motivazione insufficiente.

• art. 115 c.p.c., comma 2

  Richiamata per precisare che il giudice può utilizzare nozioni di fatto di comune esperienza (es. dati OMI) ma tali nozioni forniscono solo indicazioni di massima e non costituiscono prova del valore venale in comune commercio.

• Giurisprudenza: Cass. sez. trib. n. 25707/2015, n. 21813/2018, n. 24550/2020, n. 30163/2017

  Precedenti citati affermano che le quotazioni OMI sono meri strumenti orientativi e che l'accertamento del valore deve basarsi su presunzioni gravi, precise e concordanti; inoltre sottolineano l'obbligo per il giudice di confrontarsi con perizie e allegati contrattuali quando rilevanti.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI reperibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate costituiscono strumenti indicativi e di ausilio, ma non prova definitiva del valore venale; non possono da sole giustificare una rettifica fiscale.
• Se esistono perizie di parte o allegati contrattuali che indicano vincoli o limitazioni (es. aree non edificabili, obblighi di cessione, sondaggi archeologici, opere di urbanizzazione), il giudice deve esaminarli e motivare esplicitamente perché li ritenga o meno idonei a ridurre il valore del bene.
• Gli allegati all'atto notarile, se integrati nel contratto, devono essere considerati nell'interpretazione contrattuale ai sensi dell'art.1362 c.c.; non possono essere ignorati dal giudice in fase di valutazione del valore.
• In materia di rettifica della base imponibile per imposta di registro l'Amministrazione deve fondare le proprie valutazioni su presunzioni gravi, precise e concordanti; l'uso esclusivo di indici di massima senza adeguata verifica fattuale è insufficiente.
• Se la motivazione della decisione di merito è carente rispetto alle contestazioni probatorie rilevanti, la Cassazione può cassare e disporre il rinvio per un nuovo esame da parte del giudice di merito, che dovrà pronunciarsi anche sulle spese.