Cassazione Civile, Ordinanza n. 21756/2026 del 25/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita di un appartamento con box. Il promissario acquirente aveva ottenuto in primo grado una sentenza ex art. 2932 c.c. che disponeva il trasferimento dell'immobile previo pagamento del prezzo residuo e successiva cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli; la Corte d'appello aveva confermato la decisione, respingendo la richiesta del promissario acquirente di ottenere un trasferimento immediato e incondizionato. Nel frattempo la promittente venditrice era fallita e il curatore aveva proseguito il giudizio. Successivamente, in sede fallimentare, il promissario acquirente aveva chiesto l'esecuzione del giudicato e l'ammissione al passivo di vari crediti (restituzione acconti, penale, doppio della caparra, spese e interessi), sostenendo che il trasferimento dovesse avvenire libero da pesi e che il giudice delegato dovesse disporre la cancellazione dell'ipoteca e delle formalità pregiudizievoli. Il giudice delegato aveva però ritenuto impossibile trasferire i cespiti liberi da gravami per il diniego del creditore fondiario e aveva ammesso solo parte dei crediti; il Tribunale, in sede di reclamo e opposizione allo stato passivo, aveva confermato. Con il ricorso per cassazione il promissario acquirente deduceva: 1) violazione dell'art. 2909 c.c., per mancata esecuzione del giudicato formatosi sulla sentenza ex art. 2932 c.c.; 2) violazione dell'art. 108 l. fall., assumendo che il giudice delegato dovesse cancellare l'ipoteca senza che il creditore fondiario avesse un potere di veto; 3) violazione dell'art. 25 l. fall., perché i poteri del giudice delegato non sarebbero condizionabili dal diniego del creditore fondiario. La curatela ha proposto ricorso incidentale condizionato, eccependo l'erroneità del reclamo ex art. 26 l. fall. e sostenendo che le questioni patrimoniali andassero fatte valere con opposizione allo stato passivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale e ha dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato. Ha ritenuto ammissibile il ricorso principale, ma infondati tutti i motivi. In particolare ha affermato che l'art. 108, comma 2, l. fall. attribuisce al giudice delegato un potere purgativo strettamente collegato alle vendite concorsuali svolte secondo le modalità dell'art. 107 l. fall., e non anche all'esecuzione di un preliminare di vendita mediante sentenza ex art. 2932 c.c. o subentro del curatore ex art. 72 l. fall. Tale esecuzione resta nell'ambito della lex contractus e non integra una vendita liquidatoria concorsuale; perciò non può essere disposta la cancellazione dell'ipoteca ai sensi della disciplina fallimentare. La Corte ha inoltre osservato che il giudicato invocato non era opponibile al creditore ipotecario, estraneo a quel giudizio. Conseguentemente sono state compensate integralmente le spese e disposto il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente principale.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto produce gli effetti del contratto non concluso, ma resta nell'ambito della disciplina negoziale del preliminare e non equivale a vendita concorsuale liquidatoria.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato non può essere opposto oltre i limiti soggettivi e oggettivi del processo in cui si è formato; non può fondare la cancellazione dell'ipoteca nei confronti di un creditore ipotecario rimasto estraneo a quel giudizio.

• art. 108, comma 2, l. fall.

  Il potere purgativo del giudice delegato è strettamente connesso alle vendite concorsuali di liquidazione dell'attivo ex art. 107 l. fall. e non si estende all'esecuzione di un preliminare di vendita o alla sentenza ex art. 2932 c.c.

• art. 107 l. fall.

  La norma disciplina le modalità di vendita liquidatoria dell'attivo fallimentare, in procedura competitiva o nelle altre forme coattive previste; solo in tale contesto opera il meccanismo purgativo dell'art. 108 l. fall.

• art. 72, ultimo comma, l. fall.

  Il curatore, subentrando nel preliminare, agisce come sostituto del fallito nell'adempimento di obblighi contrattuali già assunti, non come organo di liquidazione concorsuale con potere purgativo.

• art. 25 l. fall.

  I poteri del giudice delegato non consentono di superare o neutralizzare il diniego del creditore fondiario in un contesto che non sia quello delle vendite concorsuali disciplinate dalla legge fallimentare.

• art. 26 l. fall.

  È stata richiamata dal ricorrente incidentale per il reclamo avverso il provvedimento del giudice delegato, ma il relativo motivo è rimasto assorbito.

• art. 98 l. fall.

  È la forma di opposizione allo stato passivo evocata per contestare la mancata ammissione dei crediti nella misura e nel privilegio richiesti; la questione è rimasta assorbita dal rigetto del ricorso principale.

• art. 111, comma 2, l. fall.

  È stata invocata per sostenere la prededuzione di taluni crediti; la pretesa non è stata accolta nel procedimento definito dal decreto impugnato, ma la Cassazione non è entrata nel merito per l'assorbimento del ricorso incidentale.

• art. 96, comma 2, n. 3, l. fall.

  È stata richiamata dall'istante in relazione all'ammissione al passivo con riserva, ma il tema non è stato accolto nei termini prospettati.

• art. 2775-bis c.c.

  È stata invocata come titolo di privilegio sull'immobile a preferenza dei creditori ipotecari, ma la Corte non ha riconosciuto la praticabilità della tesi nel caso concreto.

• art. 2748, comma 2, c.c.

  È stata richiamata per la preferenza del privilegio speciale rispetto ai creditori ipotecari; la Corte non ha aderito alla prospettazione del ricorrente.

• art. 56 l. fall.

  È stata menzionata dal ricorrente incidentale in tema di compensabilità, ma la questione è rimasta assorbita.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato applicato per il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente principale a seguito del rigetto del ricorso.

Massime di principio

• L'effetto purgativo previsto dalla legge fallimentare opera solo quando l'alienazione del bene avvenga nell'ambito di una vendita concorsuale di liquidazione dell'attivo, svolta secondo le modalità tipizzate dall'art. 107 l. fall.; non può essere esteso all'esecuzione di un preliminare di vendita, anche se il curatore subentra nel rapporto o la vendita venga attuata coattivamente ex art. 2932 c.c.
• La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto definitivo resta disciplinata dalla lex contractus e non diventa, per ciò solo, un atto di liquidazione dell'attivo fallimentare; di conseguenza il giudice delegato non può fondare su di essa il potere di cancellare ipoteche o altri gravami ai sensi dell'art. 108 l. fall.
• Il giudicato formatosi in un giudizio di esecuzione specifica del contratto non è opponibile, oltre i suoi limiti soggettivi, al creditore ipotecario che non abbia partecipato a quel processo, sicché non può essere utilizzato per imporre la cancellazione della garanzia reale nei suoi confronti.
• Quando il curatore del fallito esegue un preliminare, egli opera come sostituto del fallito nell'adempimento dell'obbligazione a contrarre e non come organo di liquidazione concorsuale: da ciò deriva l'inapplicabilità della disciplina purgativa propria delle vendite fallimentari.
• La nuova disciplina del codice della crisi può fungere da criterio interpretativo della legge fallimentare solo nei casi di continuità normativa; laddove il legislatore abbia introdotto una soluzione innovativa e di rottura, essa non è automaticamente retroattiva né utilizzabile per alterare il regime previgente.

Come è indicizzato